相信今年，尤其近几个月以来，稍微关心楼市的人都明确感受到了市场的震荡与调整。昆明房价的变动虽然称不上“刺激”，但环滇风波、信贷紧缩及两极分化的涨跌反转也确实牵动着不少人的神经。

一直到6月，昆明房价都维持着稳中有涨的态势，近两个月却持续下跌，继部分项目跌至“谷底”后，又迅速迎来一波集体“涨价”。部分项目趁机打出抗风险牌，叫价一个高出一个；也有项目持续走低价路线，促销名头花样百出......

购房者看得眼花缭乱，摸不清房价变化的时候，跟着地段买房似乎总没错。血拼姐统计了昆明各版块的房价，大致在主城中划分出4个房价圈层，以供购房参考。

若按照昆明城市环线划分，排名前列圈层当属市中心，包含一环及二环，但从地段资源配套及保值升值性考虑，非中心区域的度假区-草海片区、双塔片区、巫家坝-会展片区等都属于排名前列圈层，均价普遍2万+，价高者可达4万+。

首先简单说下一环。

昆明一环全长仅14公里，相对来说面积较小，因其占据城市核心位置，聚集了近一半的优质商业、教育及医疗资源，历来都是市场争捧的对象，但由于可开发用地有限，一环内已长期未有新项目面市，目前仅有公寓项目在售，均价在3-4万/㎡。

二环内：

一环无地可拿，二环便成了市中心功能疏解的直接承载地，也是高端改善项目的新战场。

（二环在售项目分布，仅统计在售住宅项目）

二环界限十分明确，区域内目前约有10个项目在售，整体均价在22500元/㎡左右，今年开盘的俊发俊尚峰是目前区域房价较高的项目。

度假区-草海片区：

滇池作为昆明独有的稀缺自然生态资源，一直以来也受到市场的追捧与炒作，环滇风波以来，滇池沿岸项目均受到不同程度的影响，但从房价表现来看，依然坚挺。

粗略统计，昆明滇池板块有10个项目在售，业态以低密洋房、合院为主，整体均价在25000元/㎡以上。

巫家坝-会展片区：

巫家坝及会展片区作为昆明新兴发展区域，在市政规划蓝图之下潜力颇大，近年来也成为昆明高端改善楼盘的聚集区。

（巫家坝-会展片区在售项目分布，仅统计在售住宅项目）

目前区域内在售新盘有16个，价格区间从13500元/㎡到接近50000元/㎡，分化明显，整体均价在2万以上。

双塔片区：

双塔片区目前仅3个楼盘在售，价格相差不大，均价在22000元/㎡以上。

总结：总体来看，排名前列圈层的住宅定位以高端改善为主，含部分刚改项目，均价整体偏高，户型面积也偏大，若单看地段，选择范围还是相对广泛的。

第二圈层均价在1.5-2万之间，包含了南市区核心-东南板块、北市区、东市区、西市区-西北新城等，大部分在三环以内。

南市区核心-东南板块：

南市区核心及东南板块共10个楼盘在售，其中，昆明恒大珺睿、俊发俊云峰、润城、昆明恒大云报华府等部分项目均价在2万+。

北市区：

北市区有14个项目在售，整体均价在16000元/㎡以上。

（北市区在售项目分布，仅统计在售住宅项目）

从分布来看，北市区项目大都集中在北京路及龙泉路沿线，区域教育资源相对不错。而随着新三环闭合线路的确定，原本不少三环外的项目也被划入了三环范围内，口头上“缩短”了与市中心的距离。

东市区：

东市区主要包含东白沙河、方旺、凉亭及世博-金殿片区楼盘，不完全统计有12个楼盘，均价17000元/㎡左右。

（东市区在售项目分布，仅统计在售住宅项目）

随着道路交通完善及基础设施建设的加速，东市区的房价也在逐渐攀升。今年新盘亮相较多的世博-金殿片区及凉亭片区关注度较高，目前区域还有雍锦园、中南太和府等项目尚未入市。

西市区-西北新城：

区域共有14个项目在售，整体均价在17000元/㎡左右，其中大华锦绣山海是今年亮相的纯新盘，热度较高，价格介于第二圈层与第三圈层之间。

华飞新域宸璟、万科城、绿城诚园、招商雍和府等项目自开盘以来市场口碑相对较好，整体产品定位偏向刚改/改善，户型建面以大三房、小四房为主，价格也较为坚挺。

总结：第二圈层的项目，多以刚改、刚需定位为主，所处区域或存在配套不足、交通不便等问题，但近年来建设进度较快，房价整体处于上升态势。

这一圈层以刚需项目为主，主要包含呈贡区域项目，共7个楼盘在售，均价约14000-15000元/㎡。

（呈贡片区在售项目分布，仅统计在售住宅项目）

今年新亮相的先进滇池晴翠业态较为丰富，包含高层、洋房、合院等，整体均价约13000-18000元/㎡，顺销项目如绿地东海岸、绿地海之城、中交锦澜府等价格较为接近，在13000-145000元/㎡之间。

目前在昆明主城来说，仅有空港片区及经开区单价在1万及以下。

空港片区：

空港片区在售楼盘不多，目前仅有首创·誉华洲、东原启城、空港锦绣城、长水航城4个项目在售，整体均价约8200元/㎡。

空港片区相对来说距离主城及市中心较远，且区域处于规划兴建阶段，公共配套缺乏，客群多以投资或附近工作群体为主，短期内房价难以涨上来。

经开区：

经开区房价已破万，但在近期的房价波动中，多个项目均价不足1万，且考虑到地段区位，将其纳入第四圈层。

（经开区在售项目分布，仅统计在售住宅项目）

目前经开区共有14个楼盘在售，业态以高层为主，包含部分洋房、合院产品，大部分项目均价在10000元/㎡上下，价格较低的为御龙春晓，均价在8000元/㎡左右。

因均价较低，经开区成为主城内的价格洼地，但交通及配套一直是经开区被诟病的问题，相信未来随着配套完善，经开区将会吸引更多刚需群体。

写在最后，

可以看出，从8000元/㎡不到到4万+，昆明主城各圈层的房价差距已有5倍之多，未来随着刚需与改善的购房需求持续分化，房价差也或将越来越大。

你的购房需求和预算更契合哪一圈层呢？

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。

责编：蒋冬琼