随着城市地铁的建设，“地铁上盖商业”的模式早已被极力吹捧，仿佛商业搭上地铁就能一劳永逸。

但实际地铁并没有点石成金的魔法，昆明有的商业即便已经与地铁无缝对接，依旧该烂尾的烂尾的，该惨淡的惨淡，至于红火的那一拨，仔细研究就会发现，其实地铁对它们来说只是锦上添花。

地铁上盖物业的概念源于香港，是指利用地铁的交通便利性，通过商业设施、通道与地铁出入口直接相连或地铁出入口周边不超过500米范围内的物业。

具体包括商业、住宅、办公、酒店等综合体建筑及体育场馆、医院、学校等公共设施和大型居住区。

随着昆明排名前列条地铁开通运营，地铁上盖物业的模式也就在昆明出现。

一般来说，地铁上盖商业是指地面与地下商业物业联成一体，通过某层楼面与城市轨道站点通道直接或间接相连，使出入城市地铁客流可以通过专用通道进入购物中心的商业物业或综合体。

至于连接方式的话，具体又可分为无缝直通、间接连通、空中连廊与地下城网络式联通等。

在昆明的话，最常见的方式是无缝直通，如：欣都龙城、同德昆明广场、北云66、昆明恒隆广场、顺城购物中心、南屏茂、昆明置信银河广场、呈贡万达广场等都是这样的模式。

其余还有空中连廊的连接方式，大都摩天购物中心就是通过空中走廊使地铁1号线珥季路站与该商业2楼相连。

在2015年，昆明市规划局曾发布《昆明城市地下空间开发利用专项规划(2014-2030)》，针对8个地下空间重点开发地区，提出地铁站点连通区、地下街、地下连通道等具体控制内容，并着重强调了与地下交通的连通性，即地下空间开发骨架沿着轨道交通来展开，重点地区、集中鼓励开发的区域都与地铁站点相连接。

因此，昆明的商业，无论是已建成，还是在规划建设中，都想与地铁接驳。

（昆明地铁上盖商业项目统计）

特别是，随着昆明地铁5号线建设的不断推进，沿线多个商业也想通过地铁实现无缝连接，进入“地铁＋商业”模式。

（福海乡站）

2月，南亚风情第壹城重装升级，除对原有商业进行升级外，还表示，升级完成后，地铁5号线将直接接驳南亚风情·第壹MALL2号门和NEW MALL2号门，成为南市区排名前列无缝对接地铁的商业体。

昆明首例上盖物业开发项目-昆明世博地铁5号线上盖物业开发项目也加快了进程。该项目在满足轨道交通功能需求的前提下，将其打造成与地铁联系紧密，服务周边与上盖开发小区的流行时尚、舒适便捷的盖下商业综合体。

（新迎新城接驳石闸地铁站）

此外，早在2019年，昆明市规划局发布“盘龙区地铁5号线白云路站C出入口与新草房城中村改造项目地下空间连接通道项目批前公示”，根据公示，该通道布设于昆明市轨道交通5号线白云路站主体建筑南侧新迎新城地块内部，连接白云路站站（后调整为“石闸站”）厅层与新草房旧城改造项目（新迎新城）地下一层空间。

这意味着，该通道建成后，大众将可以从新迎新城商场负一楼直接进出石闸站地铁站。

与新迎新城仅一街之隔的瑞鼎城爱琴海购物公园在A馆负一层入口也有与地铁5号线石闸站的接驳口。

商业为何都想与地铁搭上关系，追其原因不外乎是地铁进出口的零距离效应以及地铁的人流效应。

一般来说，地铁上盖商业项目通常都位于较好的城市地段，周围居民区或者商圈集中。因此，再加上与地铁无缝接驳，就能充分保证客流量，如果规划合理业态丰富，是可以顺利将地铁庞大的人流量转化为消费力的。

但是，理论是理论，实际是实际。昆明目前在运营的地铁上盖商业其实也不算少，但并不是所有商业都经营得好。

因为，昆明多数商业都早于地铁建设，在规划之初，地铁与商业的联通程度就不够高，导致地铁客流并不从商业中经过。因此，地铁与商业结合的意义仅限于远距离的交通可达性便利。

而且，商业想要把由交通方式到访的综合性人流化为商业力量，也并不是一件简单的事。毕竟，多数乘客都是行色匆匆的赶路人，并没有太多的时间去购物消费。

其次，正是因为有了地铁，昆明交通便利性在不断提高，也使得各商圈的辐射范围渐渐扩大，商圈彼此间的竞争在不断加剧。如昆明同德广场和欣都龙城，相隔不过3个地铁站，但是昆明同德广场的体量和业态都比欣都龙城更为丰富，能为消费者提供更多的选择。

再者，昆明的商业存在内容和模式的同质化，能够提供购物、餐饮、娱乐等服务的商区也越来越多，要是商场的内容不具备多元性，无法满足市场需求或是覆盖市场需求，地铁上盖这张牌就不具备优势性。

最后，

地铁虽能带来人流量，但地铁商业的价值提升，还与经营业态和经营方式、商业定位、管理等都有关系。特别是核心商圈的商业，本来就有充足的客流量和人流量，足以支撑高端定位商业物业的营运，连接地铁只是锦上添花而已。

相较于地铁来说，优质的商业空间和舒适的商业氛围才是消费者会选择这个商业的最终原因。

责编：余志佳