2020年，融创中国（下文简称：融创）“三道红线”成功“由红变黄”。贝壳研究院认为其做对了三件事：一，控制拿地节奏，受益于早年逆周期拿地的红利，2020的融创更为谨慎；二，处置非核心资产，将低效资产变现，以及提早撤出与金科的股权之争等；三，注重资本市场的积极操作，如分拆物业与配股融资等等。全方位的增收降负，目标坚定，谋求长期持续发展。

业绩表现：2020业绩增速下降，未达年初目标；2021年6400亿仍具高挑战

2020年融创实现合同销售金额5752.6亿元，同比增长3.4%，位列行业第四位，按照全年销售目标6000亿元计算，全年目标达成率约95.9%。相较于2019年20.7%与2018年27.3%的业绩增速，2020年的融创业绩增长明显降速。

2020全年融创在全国55个城市销售额排名进入前十，其中12个城市销售额位列首位，业绩贡献高的城市中杭州、重庆、武汉三城市单城贡献超300亿元。

2021年融创可售货源充足，预计全年货值超9000亿元。根据融创高层透露，2021年业绩预期保持双位数增长，预计2021年全年目标不低于6400亿元，预期去化率超过71%，在多变的行业发展中，仍存在一定的挑战。

财务水平：积极增收，主动“瘦身”，以降负为首任，财务结构大幅改善

营收：上半年融创实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；其中物业销售收入2188.8亿元，同比增长37.3%，占比融创整体收入94.9%。营收增长主要来自2020年融创加速竣工结算，年报显示2020年物业交付总面积同比增长约51.5%，约为618.5万平方米。

另一方面，收入的增加依赖于剥离非核心资产，内部要求持有型物业和长期股权投资占总资产比重不超过15%的红线。融创透露其酒店、商业、乐园等持有型物业都将是代售商品，其中也包含对投资标的（金科股份）的快速变现，公开资料显示截至上半年，融创累计出售13亿股金科股份，合计变现约104.5亿元。

利润：上半年融创毛利为484亿元，同比增长约16.9%，毛利率为21.0%，较上年同期减少3.5个百分点，低于行业平均水平。主要原因是融创连同其合营联营公司毛利率较低所致，2020年融创连同其合营联营公司毛利率为19.3%，较上年同期降低5.8个百分点。

偿债：截至2020末，融创持有现金1326.5亿元（包含受限制现金），同比增加5.5%，其中非受限制现金为987.1亿元，同比增长26.6%。其非受限现金短债比为1.08，较上年同期大幅提升约0.51。2020年融创长短债比为2.31，较2019年同期1.37进一步优化，增大长期债务占比，缓解资金短期流动性压力。

土地策略：严控拿地节奏，坚定聚焦一、二线城市

主张逆周期拿地的融创，2020年控制拿地节奏，全年新增土储5877万平方米，新增货值约7261亿元。2020年权益拿地金额约687.3亿元，较上年同期1007.0亿元大幅减少31.7%。

截至2020年末，融创累计土储约2.58亿平方米，累计权益土储约为1.61万平方米，土储权益占比约为62.4%，土储预计货值约为3.1万亿元，其中约78%位于一二线城市，平均土地成本约4270元/平方米。融创土储面积前五的城市为：重庆、青岛、武汉、眉山及天津。

发展战略：“地产+”多元赛道落定，将进入快速发展阶段

除基本盘外，融创2021年发展战略聚焦在两个方面。一方面是物业板块，2020年融创成功分拆旗下物业板块“融创服务”独立上市，抓住了物业高估值的轮动周期，增益母公司。3月11日融创服务年报首秀发布，业绩表现亮眼，收入约46.2亿元，同比增长63.5%。未来融创服务将依托于母公司的强力支持与自身不断增强的外拓能力，长期可持续发展，预计年内将增加物业领域的收并购操作。

另一方面为文旅+文化产业，被融创描述为“诗和远方”的布局。全国落子39城，已初步形成规模优势。文旅产业在疫情得到控制后快速修复，收入约38.8亿元，同比增长36%，超出市场预期，更坚定其发展决心。另外，融创轻资产管理输出业务在2020年被开启，将在2021年持续发酵。文化方面，保持超级IP长链运营模式，仍在探索新消费与新场景下的商业运营。

融资新规影响：“瘦身”、降速、减负，2020年融创“由红变黄”，成功降档

根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，融创中国剔除预收款后的资产负债率为78.3%，较上年同期下降约5.6个百分点；净负债率为96.0%，较2019年末大幅下降约76.3个百分点；非受限现金短债比为1.08，较上年同期提升约0.51。由此融创中国2020年年度指标一项超阈值，提升至“黄档”行列，较2019年末三线全踩的“红档”情况大为好转，各项财务指标均有大幅改善，资本结构持续优化，成功实现降档。

（来源：贝壳研究院）