谁给昆明开发商“强制交房”的底气?

昆明楼市深度报道 2021-11-23 11:49:25

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道路、绿化、三通都没有的项目还能“强制交房”？

随着年终将近，昆明又有一批项目即将交房了。

每当看到那些“半成品”如同工地的交房现场，血拼姐都会疑惑是谁给这些开发商的勇气。

然而在交房后，何时拿到房产证也颇为头疼。

今天血拼姐就和大家一起聊聊交房和办理房产证的问题，为何那些“工地”可以交房？为何入住多年还是“难以拿证”，那些“交房即交证”的项目有哪些前提条件？

房产证又称作不动产权证，是一套房子的“身份证”。

“交房即交证”是指建设项目通过规划验收、完成建设工程竣工验收备案的房地产项目，在房屋交付使用的同时，向购房者交付不动产权证书。

长沙是全国最早启动“交房即交证”的试点城市之一，2019年正式发布试行方案。随后2020年长沙发布《长沙市新建商品房交房交证实施方案》要求2021年起长沙五区必须实施交房交证。

随着“交房即交证”的全国推广，昆明也于2019年首次试行。

据悉，昆明首例“交房即交证”起始于2019年11月，红星天铂项目成为云南排名前列交付前获得不动产权证的项目，首批试点共取得48本不动产权证。

随后中海龙泉公馆和万科翡翠二期也先后先后实现“交房即交证”。

2019年12月16日，昆明市自然资源和规划局印发《关于推行新建商品房项目“交房即交证”不动产登记便民利企工作的通知》通过实行不动产登记主动提前服务，开发企业在向购房人交房的同时即可交付不动产权证书，实现住权与产权同步。

（如有缺漏请留言补充）

自此昆明正式迈入“交房即交证”时代。

据血拼姐统计，试点至今，昆明“交房即交证”项目不足20个，今年仅有3个项目推行“交房即交证”服务，分别为华润悦府、中国铁建·西派国樾、花样年·德商·好未来项目天籁郡·傲翠庭。承诺在未来“交房即交证”的项目有华飞新域宸璟和绿城诚园。

据昆明市自然资源和规划局官方数据统计，从2019年11月启动至2020年9月昆明市累计完成首次登记房屋及车位9395套，房屋交付时首批发放不动产权证书390本。

“交房即交证”推广试行已开展近4年，为何仅有不到20个项目执行？

那是因为，交房有一个重要的前提——“验收”。

这里的“验收”并不是指购房者的单方面验收，而是指开发商需取得《竣工验收备案表》，需要系统官方流程的“备案”，这也是“交房即交证”必要条件之一。

但是，因各地的政策不同，以及房地产法和建筑法规定的验收标准不统一，没有明确法律条文规定开发商必须取得《竣工验收备案表》才能交房。

且《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。这条规定正是“五方验收”的来源，甚至不需建设行政主管部门参与，给予了开发商极大的“自由”。

一时间，市面上许多开发商在购房合同中仅约定了以“房屋经验收合格”为交付条件。

而“房屋经验收合格”通常指的是“五方验收”，主要针对的是建筑工程质量问题，也未经备案。

市面上某些开发商强行向购房人交付道路、绿化、三通均未达到使用标准的房屋，这种就是未经备案的交付情况，而在交房的时候也仅仅是出具《竣工验收报告》而不是《竣工验收备案表》。

对于仅取得“五方验收”的房子就予以交付是否合理合规，血拼姐查阅了许多往年的类似案件裁判结果，均以开发商胜诉（是的，你没有看错，没有《竣工验收备案表》交房，但是开发商胜诉为最终结果），法院认同“五方验收”合格即为房屋合格标准，理由为“建筑工程竣工合格证明文件”并没有明确指定为《竣工验收备案表》。但是也有部分法院认定“验收备案”为交房标准（具体以当地政策为准）。

显然“五方验收”似乎成为了交房的“捷径”。

但讽刺的是，没有取得“备案”的项目显然是无法取得不动产权证书，这也是许多项目交房七八年仍未取得房产证的最主要原因——验收备案无法通过。

除了一系列的验收外，对于“交房即交证”许多购房者都存在一定误区，这项工作的推行不仅需要开发商的前期准备，还需要购房者的配合。

此前购房通常需要缴纳一定费用才能接房，如契税、印花税、不动产登记费用等都是接房时由开发商统一办理。

但是“交房即交证”需要购房者在与开放商签订《商品房买卖合同（预售）》后，取得购房发票，并自行办理完税业务。后续资料提交审核完成后，还需开发商先垫付（代缴）不动产登记相关费用。

显然，“交房即交证”实施起来并没有那么简单。