2022年的楼市“金九银十”即将进入尾声，相信过不了多久“金九银十已死”的标题又将铺天盖地的出现。

受疫情影响，今年“金九银十”的最后一次挣扎——“国庆”也算是以失败告终，虽是楼市“喜报”一片，实际收效一般。

从全国来看，据中指研究院发布数据显示，2022年国庆假期期间（10月1日-10月7日），20个重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降37.7%。

单从昆明来看，据克而瑞数据显示，国庆整体转化率同比下滑0.59个百分点，其中来访同比下滑3成，成交下滑5成。成交均价也从2020年的15977元/㎡下滑至12862元/㎡。

这是不是意味着今年剩下的几个月楼市必将持续萧条？是入手还是再等等？

除了今年内发布的众多楼市政策利好，9月29日至30日，短短两天内楼市连收3项政策“大礼包”。

9月29日，央行、银保监会发布通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。（放宽首套房贷款利率下限）

9月30日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告称，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。（出售自有住房并1年内购房可享受退税优惠）

（图源：财政部）

9月30日，央行公告宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。（首套房公积金贷款利率下调0.15%）

10月10日，昆明市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金贷款利率的通告，下调首套个人住房公积金贷款利率，五年以下（含五年）个人住房公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%；五年以上个人住房公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。（首套房公积金贷款利率较低2.6%）

（图源：昆明公积金官微）

救市的举动已十分明显，业内纷纷表示，目前，政策已在托底楼市，已经“触底”。

而这也正证实了：楼市仍处在较为艰难的时期，哪怕传统的“金九银十”销量稍有起色也仍无济于事。

虽是如此，但销量已经能说明情况，为什么现在都不敢买房呢？

其实大半原因来自置业者：疫情影响，置业者自身的工作、生活都受到影响，不仅仅是改善、投资群体，还包括刚需群体。

在“房住不炒”的大环境下，刚需成为购房主力，而现如今，一切政策都利好刚需一族，本是好时机，大多数人却更愿意“观望”，他们变得更谨慎了，万一接下来更低呢？万一有更大优惠呢？万一烂尾呢？这些问题都在制约他们入手。

有专家认为，针对这一情况，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

若按这个说法，确实可以再等等，何况接下来还有双十一、年底大促，这些节点开发商似乎也不会放过，还是可以搏一搏。

据克而瑞统计数据，在国庆成交金额排名前十项目，有两类项目：

①低价：比如绿地滇池国际健康城、雅居乐中央雅府、大华公园天下等，以价换量、薄利多销，此类项目主要面对刚需/刚改客户；

②豪宅：比如龙江·金茂府、山海湾8号，主要是产品品质高，虽然量不多但单价较高。

不仅如此，9月30日昆明房协发布的《2022年昆明1-9月楼市top10榜单》，上榜的有书香云海、华夏四季。

一面是刚需，一面是豪宅。

刚需，既是“低价”，又能保障了业主要求的基本配套：学校、交通。以超高的优惠力度吸引购房者，这一道理很好说通。尤其是在如今昆明房价日趋下降的情况下，优质的刚需盘更能受到青睐。

那豪宅又是什么道理？其实，豪宅对标的客户也是资产宽裕的购房者，虽然受到如今大环境的影响，但是对于这部分的资金影响都是不大的，更何况，他们更看重的是保值性、增值性，甚至圈层配套价值，所以对于豪宅的需求，是不会改变的。

而部分的豪宅客户，都来自省外，这样的价格可能对他们来说仍是“洼地”。

按此逻辑，接下来销量走高，能卖得好的项目也仍是这两类项目。

如今来看，大部分在观望的购房者最想知道的就是这个问题，这价格还能再降吗？

从统计的58个样本城市销售数据来看，9月一手房销量再度下滑，一线城市同比下滑了9.7%，环比下滑了27%；二线城市，同比下滑了59%，环比下滑了6.9%；三四线城市，同比下滑了48%，环比下滑了9.9%。价格亦是逐月下降。

房地产大佬王石曾认为，未来随着家庭“421”的发展，一对年轻的夫妻至少能够继承来自双方父母的五套房产，结果可想而知，未来他们不会再有买房需求；在陕西的一次论坛上，金融专家朱云来指出，现阶段各大城市的房价实在是太高，现在的房价至少要下跌27%才能达到合理的水平；孙宏斌也曾说，房价如果下跌30%，那么房企就无法生存了。

这些业内人士的言论能透露出几个重点：

一是未来的房产需求将会削减；二是房价仍高，降价是市场导向；三是降价也该有空间，不会高于30%。

按照昆明房价下降前的均价15000元/㎡，若30%是底线，那么就说昆明房价不能降到10500元/㎡以下。从这点来看，开发商确实赚取了巨大的利润，昆明如今虽然在降价，但大部分楼盘幅度并不大。

按照房协9月房价数据，昆明均价13553元/㎡，比15000元/㎡虽有明显的下降，但似乎仍有下行空间。

若是接下来的两三个月，开发商打折促销、推出超低房源，那么这个房价势必还会下探，想买房，似乎也可以再等等！