在城市发展过程中，为了容纳更多的人口，早期的建筑往往以“高密度”作为发展方向，昆明也不例外。

昆明曾有一段时间，很多项目的容积率都在4-6之间，有的甚至高达8.23。

（高容积率项目）

近几年，随着国家相关政策的出台及人们对居住生活的追求提高，城市正在逐渐降容，开始向低容积率发展。

容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。一般可以分为以下几类：

（容积率分类 图源网络）

对于住户来说，容积率直接涉及到舒适度：容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

（高容积住宅 图源网络）容积率过高，小区绿化面积会大大降低，楼间距的压缩也会遮挡视野，影响采光，梯户比也会比较高，每天的通勤时间也会增加，继而住户的居住舒适度也就降低。而且还会带来诸如火灾、电梯事故等隐忧；随着时间的发展，还会面临着设备老化，维护成本高、难以拆迁、影响城市景观风貌等问题。

容积率的演变其实也是一个城市发展的变迁，回顾昆明容积率的演变，会发现呈现“低-高-低”的模式，这与当时城市的发展模式、国家相关政策及居民对居所的需求相关的。

昆明的容积率发展可以分为以下几个阶段：

排名前列阶段，2003年以前开发的住宅小区，随着当时人民收入水平提升，人们开始有意识地追求居住的舒适感，对住房的要求也在发生变化，不再局限于以前的“遮风挡雨”。

这个时间段的房子容积率大多集中在2.0左右，且楼层低，多为传统的板式住宅。比如：金实小区、金星小区、月牙塘小区、翠湖俊园、新迎小区等。

（翠湖俊园 图源网络）

第二阶段，2003-2007年期间，昆明市正式发布的城市规划标准规定，二环以内新建住宅容积率不能超过3.5，二环以外不得超过3。

除了容积率受到限制外，这个时期昆明小区的综合品质不断地增强，小区的绿化、景观、教育、医疗及文化娱乐等各种配套也日益完善。这时期的项目有：银海森林、湖畔之梦、阳光花园、金牛小区等。

（湖畔之梦 图源网络）

第三阶段，2008-2014年期间，这个时期昆明开始了“城改”，昆明众多城中村被拆迁，这时也是昆明发房地产发展较快速的一个阶段。

2010年3月22日，西山区城中村改造领导小组办公室向辖区内的相关单位下发了一份名为《关于城中村改造项目住宅建筑密度调整的通知》，通知明确了住宅高度40层的高度要求和18%以下的密度。

2009年，昆明市场层数不超过12层的板式住宅就已成稀缺产品，大约90%左右的新房新增供应都是高层建筑。如华都花园、启鸿假日城市、香樟俊园等稀缺的板式住宅。2011年，云南省新一轮土地利用总体规划明确，今后，昆明市对新建商业、住宅等经营性项目用地容积率一般要求在5以上，引导项目向空中发展。这也意味着昆明多层住宅逐渐淡出市场，高容积率时代到来，一大批高容积率、低绿化甚至零绿化的项目产品不断涌现，比如昆明恒大翡翠华庭（8.23）、汇都国际（7.37）、天骄北麓（6.1）、保利六合（5.8）等。

（昆明恒大翡翠华庭 ）

第四阶段，2015年—至今；随着生产力的提升，政策的放宽，国民生活水平逐渐提高，刚需、改善、高端购房者分层加剧，开发商开始针对特定购房人群实施针对性营销。

2015年3月，昆明市政府办公厅下发《昆明市城市更新改造管理办法》，办法规定城市改造拆重建类项目容积率原则上不得超过4.0，特殊项目容积率不得超过4.5。

同年8月，《昆明市城乡规划管理技术规定》中提出，在已批准开工建设或已建成的轨道站点几何中心周边半径500米范围以内的建设用地，居住建筑的容积率不得超过3.84，商业和娱乐的容积率不得超过3.6，宾馆、饭店、金融和商务办公项目的容积率不得超过4.8。

2018年，国家住建部发布《城市居住区规划设计标准》，新标准明确提出城市住宅用地容积率较高不得超过3.1，住宅建筑高度不超过80米（26层）。自此，昆明“高容积率”项目开发模式已成为历史。

近几年来，昆明低容积率项目不断增多，城市居住环境已然从粗放的高容积项目向品质化低容积空间转变。

不过，昆明目前仍有高容积率的土地出让。根据昆明市自然资源和规划局发布，2月3日昆明出让一宗城镇住宅用地，地块容积率≤7.73，总价7.82亿，起始楼面价约3176.28元/㎡。

（土地出让信息）

无独有偶，2020年昆明也有2宗住宅用地容积率达到7以上。但仔细研究就会发现，这些用地都属于昆明城改项目。

对于开发商来说，城中村拆迁成本比较高，如果容积率太低，加之楼面价高，房价就会更高，后续销售将成问题，因而只能提高容积率，以保证销售利润。

不过整体来看，相较于2008-2014年城改期间，昆明的确是一直在降容的。而随着居住的密度降低，绿化、公共设施都得到了一定程度的保护，昆明城市面貌将会有所改善。