8月11日，昆明市人民政府网站在“政府信息公开”栏目发布了一条公告，内容是昆明市自然资源和规划局公布《昆明市城乡规划管理技术规定（修订稿）》听证会的报告。

该公告显示，参加这场听证会的15名代表提出了涉及9个方面的意见和建议，涉及地块开发强度、地块容积率等。

听证会报告截图

容积率的高低不但影响居住品质，也会对城市形象有所影响。

昆明楼市部分项目容积率过高的问题，一直受到主管部门和购房者的关注。

都市时报·大象房鉴所今年来的相关报道显示，昆明20多个新入市项目的容积率，较高的已经破8。（相关新闻搜素查看：昆明住宅容积率较高的已经破8 告诉你它们建得密密麻麻的原因 | 买房必看 昆明20多个新项目容积率曝光 较高7.89）

另外，近日据多位业内人士透露，目前昆明多个在建项目施工缓慢，与项目容积率调整有关。

01

业内人士：多个项目出现容积率调整

据一位业内人士透露，目前昆明有些项目施工缓慢，是因为涉及到昆明住宅容积率调整。“我现在听到的消息是：昆明容积率5以上的项目已经暂停审批了，以前审批过的高容积率项目也需要重新论证。后来，又听说容积率达到4以上的楼盘也暂停审批。目前多个楼盘都因为这个原因施工缓慢。据我所知，有一个项目自己将容积率从5点几降到了4.99，还是没有过。”

该人士表示，还没开拆或还没供地的项目，未来或将面对新的容积率审批标准。

昆明楼市 资料图

“现在很多地已经在拆迁了，拆迁的时候算账就是按照高容积率算的，如果有了调整，可能成本会增加；有的项目目前在施工前期，还有些已经供了地的项目可能要区别对待……以后昆明是不是会不批高容积率楼盘，现在还说不准，要等政府听证、研究之后拿出细则来。”

另一位业内人士也表示，目前因为容积率调整而施工缓慢的楼盘不少，预计今年四季度会有几十个楼盘扎堆上市。这会增加市场竞争的压力，对房企来说是一个不小的挑战。

02

昆明拟规定高层住宅容积率不超过3.1

所谓的“昆明楼盘容积率调整”是怎么回事？

公开报道显示，近期，昆明市自然资源和规划局正对《昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）》进行修订。

4月14日，昆明市自然资源规划局发布了关于城乡规划管理修订的调查问卷，针对修订后的新规征求市民意见。

新修订的《技术规定》删除及新增了一批内容，其中提到：住宅高度要进行控制，要推广小街区制，并对地块开发强度主要指标进行了调整。

关于容积率的相关指标，新修订的《技术规定》中指出：10层—18层的高层住宅容积率不超过2.8，19层—26层高层住宅容积率不超过3.1。

这份规定拟适用于五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、晋宁区及高新区、经开区、度假区范围内的城乡规划、设计与建设、管理等相关活动。

记者在政府公开信息栏看到，目前《昆明市城乡规划管理技术规定（修订稿）》已于7月30日举行听证会。

如果昆明新建住宅未来将按照新规审批，那么，住宅容积率标准无疑会面临调整，以后新修建的昆明住宅品质或将有重大提升。

03

专家：昆明所有土地都做了控规 容积率多少还要看具体项目

此次新规如果顺利颁布，是否意味着以后昆明将不再审批高容积率的楼盘？参与此次听证会的云南大学城市建设与管理学院教授王培茗介绍：昆明的所有土地都做过控规，并且控规是已经入库的（入库，代表着已经法定化，不能随意更改）。

但是在控规的过程中，指标的设定并不考虑开发商等个体的利益，而是根据城市的地段、交通情况、城市设计等来综合测算的。  

配图

王教授表示，项目开发的过程中会遇到很多具体问题，比如开发成本过高、土地无法出让、或者项目烂尾等，这种时候就会进行容积率的调整。

2018年，国家出台了新的居住区规范，要求容积率只能到3.1，高度是80米，但是像昆明城中村改造的项目基本是不可能做下来的。

因为回迁房、公共设施、市政设施等都要由开发商来承担建设，这种情况下开发商要求调高容积率，政府允许上浮20%，可以达到3.72，但是依然有很多做不下来。

“这种情况下，就需要做专题论证。等专家论证、经济测算公司测算等结果出来以后，项目会到多少容积率，可以再来论证，论证完了再上规委会，由市政府进行下一轮论证。一些项目比如烂尾楼，可能会进行适当的让步，允许有高一些的容积率。”

我们现在还能看到的单地块容积率和原来复合地块容积率有所不同，以前可能整个地块复合容积率就很高。

但是现在来看这种情况不多，其实整个地块的复合容积率不高了，单地块比较高的，其实是回迁房的容积率比较高，而商品房的容积率会适当降低。

在昆明，很多2018年以前拿的地都没有按照2018年国家发布的居住区规划设定标准。

为了响应国家政策，此次对《昆明市城乡规划管理技术规定》进行修订，住房方面的修订包括了停车位、容积率等。此次修订的容积率是有下降，听证会已经过了，但是具体的发布还要走正式程序，具体出台时间还要等待。

来源：都市时报大象房鉴所

文字：都市时报全媒体记者 杜晓霞

编辑：陈少有

版式：徐琳惠

一审：唐姗姗

终审：杨雅棋

（责编：向雪平）