10月20日，国家统计局公布了2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，昆明二手住宅销售价格环比下跌0.5%，同比上涨1.3%。继6月以来，昆明二手房价格已连续下跌4个月，其中6月降幅排全国第二；8月降幅和南充并列全国排名前列。

（国家统计局）

一直以来，二手房在昆明虽然没有新房受欢迎，但整体走势还算平稳，像今年这样的情况确实少见。

全国各大城市状况大同小异，再看几组数据感受一下，58同城、安居客《2021第三季度楼市总结》对重点城市的二手房市场情况进行了分析，2021年1-9月中，全国二手房找房热度在3月份达到顶峰，4-9月的二手房找房热度保持平稳下行。

同比来看，1-9月二手房找房热度同比下跌10.5%，第三季度二手房找房热度同比下跌23.8%，到目前为止，今年二手房整体形势都不太明朗，第三季度尤为严峻。

降价出售，成交量依然不太好看。深圳，今年9月二手房只成交了1700多套，环比8月减少了15%，同比去年减少了81%（数据来源：深圳住建局）；上海，9月二手房成交12000多套，环比8月减少了33%，同比去年减少了61%（数据来源：上海链家）。

在昆明贝壳找房网平台上，二手房交易量5月703套、6月503套，7月500套、8月178套、9月172套，成交量直线下降，不少房源还是经过多次调价才卖出。

（多次调价才成交的房源）

成交量下降，挂牌量却一直在增加，相关报道显示，2020年1月时昆明全市二手房挂牌量为26734套。截止10月21日，昆明贝壳找房的二手房挂牌量为47040套。

（贝壳找房截图）

二手房几乎都是通过中介机构成交，因此中介对市场的感知也最明显。血拼姐朋友圈一个很明显的现象就是中介存在感降低了，房源信息、房产资讯少了很多，转行的也不在少数，路上还能看见不少关门转让的中介门店。

（中介门店转让）

一位中介告诉血拼姐，他们店一共17个人，以前一个月二手房能有10单左右成交，最近几个月，平均一个月只有2套；另外一个门店5个人，一个月下来也只有2-3套成交，二手房单量严重下跌。

（聊天截图）

（聊天截图）

其中一位中介说他上一单成交的二手房是在7月，再往前是6月成交了一套。另外一个中介也说，二手房算是半停滞状态，只能在新房方面找补回来，9月底和国庆的促销确实拉动了一波成交，基本都是刚需项目，业绩不算太难看，但压力是真的大。

（聊天截图）

看得出来，中介行业对二手房的态度基本随缘，精力都放在新房，好在新房打折促销较多，也比较好跟客户推售。

昆明二手房价格、成交4连降，血拼姐大致总结了几个原因。

一、成本高、放款慢

在往年，二手房纯首付较低是20%，加上税费、中介费等各种费用会在总房款的25-30%，而在今年，25%算是纯首付的比例，加上其他费用首付可能会达到30%以上，相当于一套150万的房子，首付多出来5-15万，而且今年首付款来源查的也比较严。

（这里要说明的是，银行方面并未明确规定较低首付要达到25%，只是部分银行在审批贷款时根据房屋状况、购房人资质等相应要求提高首付比例。）

另外就是普遍感受比较明显的，二手房放贷非常慢，其实贷款审批速度和以前差不多，但放款等个半年左右的情况比比皆是，放贷时间变长则意味着买房成本增加。

二、新房价格优势更明显

虽然降价的二手房房源也不在少数，但比起新房的打折促销力度来说，二手房的降价幅度就不够看了。毕竟一手业主的购房成本已经花出去了，除非急用出手，否则一般不会亏本出售。

尤其是房龄不高的次新房，近两年的房价走势比较平稳，从整体市场来看，挂牌二手房本就不太可能在几年内涨价太多，如果再降价，极有可能真的是亏本出售。

三、观望情绪高买涨不买跌

的心理普遍存在，即便有少数项目宣布涨价，但整体市场下行大家心知肚明，不少购房者认为房价还会继续下跌，所以总想再等等看。总体来看，二手房买房成本增加，买新房比买二手房划算多了。有中介说，不少客户对比过新房和二手房的价格后，果断选择了新房。

（聊天截图）

写在最后

一方面，二手房价格下行，购房者观望心态更明显；另一方面，新房促销风生水起。两相比较，新房自然是更加划算，并且市场总是与时俱进的，相比二手房来说，新房大概率能体验更舒适的小区绿化、更人性化的物业服务，甚至签约优质学校、配套优质商业，生活品质也能提高不少。对比刚需来说，期房较大的抗性—两三年的等待期也算值得了。

综合来看，今年确实更适合买新房，尤其是刚需置业，很多开发商大有以价换量、壮士断腕的意味。只不过，为了避免遇到停工烂尾等情况，还是尽量选择国企、央企或者实力强劲的品牌房企，降低风险。

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（责编：向雪平）