近些年，观察昆明楼市，会发现一个很明显的变化，大平层变多了，面积也变大了。

以前，昆明140㎡的产品并不多见，现在，140㎡比比皆是，甚至200㎡以上的户型也不算少见。因此，也有人调侃，140㎡现在只能算是首改产品。

2021年昆明锐理发布昆明市场年报显示，从6年成交面积看，产品改善趋势明显，主力面积段为100-160㎡。

（数据来源：昆明锐理）

从上图也可看出，昆明140㎡以上户型成交占比也在增大。而昆明也将当户型面积到达一定标准后，这个标准及以上的产品就有新的标签“大平层”。

昆明大平层的发展可分为四个阶段。2014年以前，昆明其实尚未出现大平层产品，整体市场供应和需求以刚需的小户型为主。

（云路中心样板间）

2014-2017年之间，虽有像云路中心和世博首岸这样的大平层产品，但是市场接受度还比较低，去化也难。云路中心于2013年推售，产品为236和260㎡大户型，直到2018年才售罄。

从当时销售情况看，市场主体需求还是以小面积改善为主，大平层的市场接受度并不高，去化情况也不免“尴尬”。

（昆明润府样板间）

2017-2019年之间， 这一时期是一个转折点，以俊发逸天峰、金科江湖海、昆明润府等为代表的大平层产品入市，且去化情况良好。

（俊发逸天峰实拍图）

2016年底，俊发逸天峰首次开盘，均价约18000元/㎡，推出即受到改善型置业者的欢迎，去化很快，一年时间首批房源便全部售罄；半年之后再推新品，销售情况依然可观，价格也一路升至30000-35000元/㎡。金科江湖海2017年底开盘推出大平层，2个月时间排名前列批房源便就售罄。

2019-至今，这些年，昆明的大平层产品越来越多，而随着市场购房需求逐渐由刚需向改善转变，整体住宅去化周期缩短至7-8个月，大平层也逐渐成为市场上的“香饽饽”。

比起之前的大平层产品来看，这个时期的大平层项目在空间和尺度上都更进一步，面积在不断变“大”的同时，产品规划也在不断的“内卷”。

从整体规划、外立面、园林打造，再到内部装修、细节设计都有了更高要求，双层中空LOW-E玻璃、五星酒店式大堂、高级石材、国内外一线品牌家电、大落地窗、大阳台、全屋中央空调、新风系统.....已然成为大平层的标配。

（中国铁建·西派国樾实拍图）

同时地段和城市景观也越来越成为大平层衡量项目价值的关键因素。如：位于巫家坝的中国铁建·西派国樾，因占据巫家坝核心地段，从区位上就吸引购房者的目光，即便价格不菲，首次开盘仅一小时就售出183套，首月开盘结束后，创下了5天卖出15亿的业绩。

根据昆明楼市现状，血拼姐以150㎡作为标准，进行大平层产品统计。据统计，昆明主城五区一共有28个项目有大平层产品（待售/在售），面积从151-350㎡不等。

（大平层统计）

这些项目中，户型较大的是山海湾8号，有350㎡的大平层产品，目前建面约151-350㎡的大平层产品在售，均价约23000元/㎡，预计将于2022年9月30日交房。

云锦东方、鳯起蘭庭及龙湖·揽境则是今年为数不多的新盘产品。

云锦东方位于巫家坝片区，规划有4栋高层办公、1栋高层住宅、1栋小高层住宅、1栋物管用房及商业裙房，首推云樽苑组团，有153、200㎡产品。

鳯起蘭庭位于双塔片区，示范区、样板间已开放，有建面约172-238㎡大平层，首开时间待定，预计在7月份。

龙湖·揽境位于海埂片区，规划有5栋板式住宅，为2梯2户、2梯3户设计，装修交付，2栋房源在售。其中，184㎡户型均价约在27000-28000元/㎡，观滇楼层价格可能更高。

从区位上看，这些大平层项目多位于北市核心、巫家坝及次中心三个区域，这是因为大平层的客群为改善型，其对交通、景观资源和社区环境等要求较高。

所以，大平层的开发要不就在市中心、北市核心、双塔等地段优越，配套齐全且成熟的区域；要不就是在巫家坝等有完备规划的城市新中心，或者像世博-金殿、会展等有自然景观优势的区域。

除住宅有大平层外，昆明还有拢悦、俊发春之眼等公寓大平层产品。两个项目均在市中心，拢悦有240、363㎡产品，售价30000-35000元/㎡；俊发春之眼有313-1556㎡产品，尚未推售。

大平层的热销也带动了市场的崛起，特别是昆明近两年来开发的项目，也常见大平层的身影。

现在市场的购买力还算充足，但市场蛋糕就这么大，产品的增多，也意味着竞争增大，等到这波购买力消化后，也或将出现“粥多僧少”的局面。

对于开发商来说，如何在众多大平层中脱颖而出，抢占市场尤其重要。