准现房年底交付 西南海上吹风价2.3万/㎡值不值?

作为昆明近年来成功解决的二十多个烂尾项目之一，西南海“绝处逢生”的复活之路备受关注。

去年年底，中国东方资产投放的45亿元重整资金到位，项目于今年1月如期复工续建。

近期，西南海更名西南海上，重新开放了项目售楼部，并于上周成功取得了项目约12万方住宅的预售证。

（项目预售证信息截图）

据悉，西南海上将于近期开盘，本周，焦点君就实地踩盘，看看西南海上这个项目的具体情况如何？

（西南海上售楼部实景）

原西南海项目位于滇池国家旅游度假区广福路、前卫西路、滇池路及红塔东路之间，靠近度假区公园1903商圈，由云南仁泽房地产开发有限公司开发。

（原西南海项目区位图）

项目周边紧邻片区主干道，路网完善，可快速通达昆明主城区域。

公交方面，项目周边有24路、Z30路等公交线路，以及公交车招呼站；地铁方面，项目距离地铁5号线兴体路站（在建）较近，未来公共交通出行较为便捷。

（公交招呼站）

总体来看，项目处于度假区核心片区，道路建设较为完善，目前公交线路较少，待5号线开通后公共交通出行将更加方便。

推荐指数：★★★★

小结：项目位于度假区核心区域，区位优越，周边路网较为完善，目前公共交通出行还需完善。

西南海上项目占地约279亩，绿化率45%，容积率1.68，是昆明主城少有的低密项目。

项目首批将推售的产品位于西海路、仁泽路及海埂路之间，分布在项目J地块、E地块及F地块，将推出191套房源。

（地块示意）

商业方面，西南海上规划商业体量约30万方，地块中间区域将打造内部商业，其中1、2层为底商，3、4、5层为公寓，商业部分出售后将统一管理，公寓产品则还在规划中，暂无具体信息。

（项目沙盘）

今年6月，仁泽地产与冠江集团进行商业签约，项目旧有的商业体部分将与公园1903商业进行合作。

从此前发布的合作商业效果图来看，西南海的商业地块将与公园1903的商业体通过天桥进行连接，两个商业体或将共同形成接近40万方的大型商圈，但具体的合作形式还要后期进行商业开发时才能确定。

（规划示意图 左侧为公园1903 右侧为西南海商业）

此外，项目内部规划有社区医院。

推荐指数：★★★★

小结：项目规划配套齐全，部分配套已落地使用，此后商业与公园1903合作开发，度假区的商业也许也能借此再上一个台阶。 

西南海上项目将推出7个面积段的洋房产品，均为8层洋房，分别为86㎡、88㎡、89㎡、90㎡、130㎡、134㎡、144㎡，其中130㎡及134㎡产品为三室，144㎡产品为四室，除J地块的2、3、4、7、8、9栋为1梯4户外，其余房源均为1梯2户设计。

具体来看：

建面约86㎡的房源位于J地块10栋；

建面约88㎡的房源位于J地块2、3、4、7、8、9、10栋及E地块4栋；

建面约89㎡的房源位于J地块1、11栋及E地块1栋；

建面约90㎡的房源位于J地块2、4、9栋，E地块2、7、8栋及F地块4、13、18栋；

建面约130㎡的房源位于J地块2、3、4、7、8、9栋及E地块4栋；

建面约134㎡房源位于F地块10、20栋；

建面约144㎡房源位于J地块5、6栋及E地块5、6栋。

（楼座示意图）

注：来源售楼部户型图，仅供参考，具体房源信息仍以售楼部为准

据置业顾问介绍，项目后期会推出E区建面约214㎡的大平层产品，位于9、10、11栋，以及F区的叠墅产品，为1单元4户设计，其中位于1、2栋的房源建面约280㎡，位于3、4、5栋的房源建面约320㎡。

首先来看最小的建面约88㎡户型。

（建面约88㎡户型图）

该户型为两室两厅一卫双阳台设计，明厨明卫，生活阳台连接厨房，油烟对室内环境更小，主卧南向，但房间没有设计飘窗，卫生间未做干湿分离，后期需自行改造，整体户型方正，空间设计无浪费，居住舒适度较高。

再来看看较大的建面约144㎡户型。

（建面约144㎡户型图）

该户型为四室两厅两卫双阳台设计，户型方正，南北通透动静分区，餐、客厅一体设计，主卧朝南为套房设计，带独立卫生间及衣帽间，隐私性更强，书房与厨房均连接生活阳台，可能会受一定油烟影响。

推荐指数：★★★

小结：整体来看，项目户型通透，均为双阳台设计，通风采光效果较佳，但受户型设计年代影响，卫生间未做干湿分离处理，后期需进行一定的改造调整。

商业配套方面，片区内发展较为成熟的公园1903商业中心与项目一路之隔，后期还将与项目商业部分进行合作开发。此外，爱琴海购物公园商圈、南亚风情排名前列城商圈均在项目15分钟车程内。

（公园1903实景）

教育配套方面，原西南海项目规划的云南师范大学附属仁泽学校及仁泽幼儿园均已落成并投入使用，可提供幼儿园至中学教育，邻近海贝中英文学校、度假区二小昆明市第三中学西山学校等学校，具体入学以官方文件为准。

（云南师范大学附属仁泽幼儿园 图源官微）

（云南师范大学附属仁泽学校实景）

医疗配套方面，项目内部规划有社区医院，直线距离两公里范围内有昆明同仁医院，日常就医问诊较为方便。

（同仁医院 图源官网）

生态环境方面，项目与西山风景区对望，海埂大坝、海埂公园、大自然风情园、海洪湿地等，生态景观优势十分明显。

推荐指数：★★★★★

小结：项目位于度假区的片区核心地段，配套齐全，区位优势明显，生态景观优势是项目的一大亮点。

项目价格暂未确定，据置业顾问介绍，西南海上项目参考周边项目均价，开盘均价预计为23000元/㎡左右，后期推出的大平层产品预计均价将达27000-30000元/㎡。

二手房方面，项目周边主要房源来自滇池卫城，整体均价在17000-20000元/㎡。

（来源：贝壳二手房）

项目价格还未确定，参考周边项目在售项目，龙湖·山海原著毛坯高层卖18200元/㎡，洋房售价23000元/㎡起，项目目前预计的均价相对略偏高。

项目现已开放售楼部，预计国庆期间开放样板间，现已开放诚意登记，预计将于近期开盘，具体开盘时间待定。

建设进度方面，据置业顾问介绍，项目目前外立面修复已接近尾声，正在进行太阳能及电梯安装，小区内部绿化等，原预计交房时间为2022年3月底，根据施工进度来看，今年12月31日就可以交房。

（项目地块内部环境）

1、项目复工后建设进度正常，现为准现房；

2、容积率仅1.68，产品均为8层洋房，居住舒适度较高；

3、项目所在区位为片区核心地段，周边发展成熟，配套完善，生活较为便利；

4、项目定位偏向刚改、改善，户型设计整体实用；

5、项目周边路网完善，自驾出行较为方便，公共交通出行有待完善；

6、价格相对偏高，不建议用于投资。

责编：王嘉