昆明刚需扬眉吐气!地铁口精装小三房130万/套起!
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“十四五”规划出台后，昆明各片区的发展方向与定位都发生了或多或少的变化。其中，“西进”变为“西拓”、昆明西客站TOD项目开建、新版三环环线确定......西市区似乎终于要“扬眉吐气”一回，片区多个新盘也紧跟风向，接连面世。
其中，位于春雨路沿线的大华锦绣山海，有“占地2500亩、3个地铁站点、均价14500元/㎡起”等标签傍身，在西市区乃至昆明近新面市的项目中，热度都不低。
血拼姐实地踩盘，带大家一探究竟。
大华锦绣山海位于西山区马街片区，西侧背靠棋盘山，东临春雨路，北至昆明公安局西山分局，南至地铁3号线石咀站，整体来看，在新西三环与春雨路的围合范围内。
项目周边路网建设相对完善，春雨路北端向东连接人民西路，可快速通达市中心，同时东侧还有华苑路、大渔路等可达南市区核心；西侧则已接近昆明主城“西拓”的边界，贴着棋盘山山麓，是昆明新西三环线（计划2023年9月30日竣工），建成后将改善春雨路大车通行的扬尘与噪音问题。
便捷的轨道交通是项目的一大优势。项目横跨春雨路上地铁3号线的3个站点（西部汽车站、大渔路站、石咀站），首推的三个地块就位于大渔路站C出口处。
同时规划中的7号线将与3号线在昌源中路站接驳，未来主城四个方向通行都非常快捷，对于头疼通勤问题的上班族可谓十分友好了。
项目周边内分布有益宁路口、马街、大渔路地铁站、马街村、石咀村等多个公交站，包含10多条公交线路；此外，西部汽车客运站距项目北端直线距离200米左右，2公里以内还有眠山车场，市内公共交通出行便利。
最后值得一提的是，规划在建的昆明西客站就位于项目东南侧，未来将与周边路网共同构建起一个综合性的交通枢纽，对片区整体价值的提升将有不小助益。
推荐指数：★★★★
小结：项目所处区域路网完善，轨道交通便利，通勤方便；项目贴近城市西拓边缘，未来社区生活更多需依靠内部配套。
马街片区开发较早，基础配套相对完善，能够满足日常所需。
商业方面，距项目较近的商业有西城时代购物中心、兰亭广场，同时自驾、地铁可快速直达南亚、万达商圈及市中心商业区，生活较为便利。
医疗方面，距项目最近的是东侧1公里以内的昆明市西山区人民医院，日常就医问诊较为便利。
教育方面，目前项目内部有马街中心学校，东侧兴苑路上有昆一中西山学校，周边还分布着碧鸡中学、大渔小学、昆明第十九中学等多所学校。
生态方面，项目背靠棋盘山森林公园，外部环绕有眠山生态公园、草海湿地公园、宝珠公园、西山森林公园、翠峰公园等，日常休闲散步有去处。
从周边居住环境来看，项目东侧为马街摩尔城，西侧、南侧及北侧均是待拆迁用地，目前部分商户已搬迁，人流相对较少。
推荐指数：★★★★
小结：项目周边主要为老厂房及城中村，目前居住环境略有嘈杂，未来整体拆迁重建后将更加宜居；由于路网通达，项目可享受西市区及市中心各项配套，生活相对便利。
大华锦绣山海总占地面积约2500亩，总建面约340万方，将分为多期打造。首期包含5、8、12三个地块，首推房源位于12号地块。
由于项目体量较大，内部规划配套也相对丰富。
据置业顾问介绍，整个项目内部将规划约30万方商业，13所幼儿园、3所小学、3所初中及3所高中，涵盖全年龄段教育。目前已明确项目北侧将建一所48班公立公办小学，具体还看后续签约情况。
由于靠近西部山麓，项目内部生态资源较为丰富，约140亩的宝珠寺生态文化公园就在项目内部，宜居度较高。
12号地块距大渔路站C出口步行约50米距离，占地面积约51亩，总建面约19万方，容积率4.0，绿化率45%，规划8栋高层住宅及1所幼儿园，还有约1万㎡中庭花园及2000㎡生鲜超市。
总体来看，12号地块住宅层高27-34层，2T4、2T5、2T6户设计，户型建面89-125㎡，整体定位偏向刚需。
值得一提的是，为提高得房率，项目将安装外挂电梯，公摊19%左右，提高实用性与舒适度。
推荐指数：★★★★
小结：由于项目整体体量较大，规划配套相对丰富，未来生活便利度有保障，但建设周期也会偏长。目前周边仍有较多老厂房及城中村拆迁中/尚未拆迁，前期入住的业主难免受到后续地块施工影响。
项目将首推7#、8#房源，层高33层，2T5户点板结合设计，包含89㎡及105㎡两个面积段。
值得关注的是项目这两个户型都做了三室两厅一厨两卫的设计，除一个东北端户外其余4个户型都是南北朝向，结合低公摊来看，实用性算是很高了。
首先来看89㎡户型。目前市面上90㎡以下的三房不算稀缺，但做到两卫的就相对少见了，这也是该户型的一大亮点。89㎡户型共设计了两个，整体较为方正。B2户型位于南北向的中户2、3号房，B3户型位于东北端户6号房（客卫为采光井采光）。
该户型全明通透，餐客一体连接阳台，采光通风较好；功能布局动静分区，主卧带卫，生活便利；卧室带飘窗，客厅开间3.4米，阳台1.5*3.4米，布局相对紧凑，得房率与实用性高。
再来看105㎡户型。为南北向的1、5号端头房（C2户型客卫为采光井采光），同样是户型方正全明，动静分区。
客厅面宽3.5米，阳台1.5*6.4m，连通餐客厅及次卧，采光通风优良；主卧带衣帽间及独立卫浴，卧室带飘窗，居住舒适度高。
据了解，项目均为精装交付，装修标准约1500元/㎡。
推荐指数：★★★★
小结：产品以小户型为主，空间紧凑无浪费，且为精装交付，适合刚需客群。
目前项目处于诚意登记阶段，优惠后均价约14500-16000元/㎡，总价较低约130万/套。据了解，项目首期还有125㎡户型待推出，目前样板间尚未开放。从区域来看，目前周边在售楼盘有阳光城·滇池半山、悦境、玖悦府、佳兆业城市广场等，高层均价在15000-17000元/㎡左右。
另外还有纯新盘金地峯范尚未开盘，此前放风价在17000-21000元/㎡。
考虑到区位交通、配套规划及产品设计，大华锦绣山海的定价略低于区域均价水平，总体来看性价比较高。
根据大华在昆首作大华公园天下的操盘思路，项目后续教育配套落地有望，加上交通路网的进一步完善，未来应该还有不少补涨空间。
推荐指数：★★★★
小结：项目性价比较高，目前来看隐隐有区域“价格洼地”的感觉，但后续仍有较大升值空间，刚需自住/投资都可以考虑。
目前项目有序施工中，7#、8#住宅已建至地上5-6层，12号地块预计交房时间为2023年11月。
项目89㎡、105㎡样板间已开放，预计7月开盘销售，感兴趣可至售楼部实地查看。
1.背靠西部山麓，路网完善，交通便利；
2. 3号线3个站点途经，家门口出行，轨道出行快捷；
3. 项目体量大，自身规划配套齐全；
4. 产品定位偏刚需，性价比较高；
5. 户型设计合理紧凑，公摊低，实用性强；
6. 周边目前尚有厂房及城中村待拆，首批业主或受一定影响。
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责编：蒋冬琼
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