度假区地铁盘,单价1.5万起划算吗?

滇池度假区作为昆明新晋富人区，凭借丰富的自然资源、完善的片区规划催生了一众高端低密项目，是高阶圈层置业首选。

片区的稀缺性和特殊性导致整个度假区海埂板块2013年到2021年一直没有新房供应，因此去年入市的龙湖山海原著自亮相起就自带光环和热度。

项目又是片区内唯一规划有高层产品的项目，给了更多购房者入驻滇池度假区的置业机会。

前不久，项目又新推洋房、叠拼产品，再次引爆昆明市场，血拼姐今天就带大家看看这个度假区红盘。

（项目售楼部）

龙湖山海原著位于滇池度假区，公园1903旁。各个地块之间不相邻，目前在售的R地块东临广福路、北临长城花苑小区、西临南绕城高速、南临海埂路；A地块位于清水河和青祝苑小区南侧，万和花园小区西南侧。

（项目区位图）

滇池度假区是昆明主城区比较成熟的低密片区，由于临近滇池，生态资源丰富，片区高端改善项目聚集，房价普遍较高，房产更能保值增值。

自驾方面，龙湖山海原著整体位于广福路以西，前卫西路与红塔东路之间，周边三横：前卫西路、红塔东路、滇池路；三纵：滇池路、南绕城高速、广福路路网环绕，可快速通达全城。

（项目周边道路）

公交方面，项目营销中心有公交站点滇池路口、海宏路口（前卫西路）等公交站，覆盖公交线路较少。

（项目周边公共交通）

项目A地块与地铁5号线渔户村站直线距离约500米，可以步行前往，R地块最近的地铁站是兴体路站，直线距离约1公里。

小结：滇池度假区是昆明少有的低密高端住区，项目区位优势明显，出行以自驾交通为主，公共交通方面，A地块地铁出行更为方便，R地块步行距离较远。

项目共有5个地块，其中B地块已售罄，一个地块被开发为龙湖揽境（如有网友感兴趣，血拼姐下次单独踩盘），一个地块还未开发，目前在售2个地块，包括R地块、A地块。

其中R地块（御景）占地35.58亩，容积率3.84，建筑密度19.54%，绿地率40.11%，总建面12.55万㎡，规划4栋高层和1所12班幼儿园。

（R地块沙盘图）

A地块（上宸）占地约68亩，容积率1.21，建筑密度25.34%，绿地率40.01%，总建面7.9万㎡，规划10栋洋房和9栋叠拼。

（A地块沙盘图）

小结：项目地块比较分散，且距离较远，但因此高层和洋房叠拼之间可以生活做到互不打扰，A地块容积率仅1.21，居住舒适度高。

首先看看高层，R地块目前在售第1、2、5栋，其中1栋总高34层，2梯7户设计，2栋总高30层，2梯5户设计，5栋总高34层，2梯5户设计。

户型建面约97-147㎡，其中123㎡和126㎡为中户，97㎡、125㎡、147㎡为端头房。

A地块在售第6、7、8、9栋洋房，洋房总高8层，均为1梯2户设计，户型面积建面约140-167㎡，其中建面约140㎡户型为底跃户型、143㎡为标准层户型、167㎡户型为顶跃户型。

另外，叠拼目前在售户型建面约175㎡和181㎡。

97㎡高层户型为项目最小户型，三室两卫一卫三双阳台设计，东西朝向，动静分区，布局合理；阳台连接生活阳台，满足收纳功能；三个卧室均带大飘窗，采光通风效果不错；整体比较方正、中规中矩。

（97㎡户型图）

126㎡高层户型，三室两厅两卫设计，同样是动静分区，但每个功能分区都更为阔绰，最大亮点是超大景观阳台，长约10米，连通客厅、南向次卧和主卧，采光效果极好。

（126㎡户型图）

（126㎡户型样板间）

143㎡洋房户型，四室两卫两卫双阳台设计，户型方正，南北对流；入户处设置一间卧室，可以作为老人房或者娱乐室，不会影响其他卧室；客厅为超大横厅，与次卧通过景观阳台相连，其他卧室也有设有飘窗，整个户型非常通透。

（143㎡户型图）

（143㎡户型样板间）

小结：项目户型97㎡起步，适合刚改、改善置业，以改善为主，符合片区定位；户型均为全明采光、设计合理，利用率高。

商业配套方面，项目紧邻公园1903，距离爱琴海购物公园不到2公里、距离南亚风情第壹城约3公里，都是南市区核心商圈，知名度高、商业氛围浓厚。

（公园1903）

教育配套方面，除了其内部规划有一所幼儿园，项目周边有度假区实验学校和度假区第二小学两所公立小学和云南师范大学附属仁泽校区，海贝中英文学校、衡水实验学校等多所私立学校。（具体就读学校以当年教育局划片范围为准）

（度假区第二小学）

医疗配套方面，项目周边最近的三甲医院为同仁医院，距离约2.2公里，此外，片区内的昆明市儿童医院（前兴院区）、云南省中医医院（滇池院区）也环绕项目周边，就医便捷。

（同仁医院）

资源配套方面，项目西南侧距离约1-2公里就是海埂大坝、云南民族村、海埂公园、滇池等自然资源，景色丰富。

（海埂大坝）

小结：滇池度假区经过多年发展，各项配套已基本成熟，而项目所在位置优势明显，可以便捷享受到片区优质资源配套。

龙湖山海原著高层价格1.5-1.8万/㎡，洋房价格约2.4-2.8w/㎡、叠拼总价约600-800万/套。

新房方面，同片区内距离项目最近的新房项目是西南海上，目前在售少量工抵洋房，均价2万/㎡。

二手房方面，项目周边在售二手房大多建于2015年以前，以洋房、别墅为主，洋房单价在2-2.9万/㎡之间，别墅总价大约在400万/套以上。

（来源贝壳找房）

项目周边新房竞品较少，一定程度上证实了项目的稀缺性，二手房价格浮动大，但基本都在2万+，综合来看，龙湖山海原著定价不算高。

龙湖山海原著目前在售R地块建面约97-147㎡高层和A地块建面约140-167㎡洋房、建面约175㎡和181㎡叠拼，均为毛坯交付。

项目高层已封顶，部分楼栋外立面已呈现，交房时间预计在2023年6月，算是准现房了；洋房叠拼建设较晚，预计2024年交房。

（高层现状）

1、项目位于度假区核心位置、区位优势明显；

2、项目以自驾交通为主、轨道交通为辅；

3、项目A地块密度容积率较低，居住舒适度高；

4、项目户型偏大、置业门槛较高，适合刚改、改善置业；

5、项目周边配套丰富、生活氛围浓厚；