昆明这个项目吹风价8000元/㎡起 性价比如何?

此前，在《昆明2021年纯新盘爆发 但明年的新项目不足二十个》一文中提到，据不完全统计，昆明预计有17个纯新盘将在今年入市（统计楼盘包括已过规、已获取预售证或开放营销中心、公开亮相等项目）。

其中，经开区有俊发未来城、中粮·鸿云、富康城·紫悦府三个项目。三个项目中，仅有中粮·鸿云位于经开区清水片区，该片区因保利、阳光城、新城、碧桂园等大牌房企的入驻，价值水涨船高，成为经开区置业热点区域。

（项目售楼部）

近期，血拼姐实地探访中粮·鸿云，看看这个大悦城入昆第二子实际情况如何？

中粮·鸿云位于昆明市高级经济技术开发区石龙路西侧，地处清水片区核心区位。

（经开区规划情况）

经开区，本身处于昆明主城区、呈贡新区、空港新区交汇处，一直以来都是集国家经济技术开发区、国家出口加工区等于一体的综合产业园区。

在2019年，云南自贸试验区昆明片区综合服务中心更是落地在经开区，整个区域发展前景较好。

（石龙路）

经过这些年的建设，目前区域内周边配套进入逐步兑现期，石龙路等早已建成通车，配套设施不断完善，区域内生活日趋便利。

在交通上，项目目前主要依靠自驾，周边暂无公交站点，不过，相信随着区域内楼盘的相继交付，交通配套将不断完善。另外，区域内还规划有地铁7号线和9号线。

（效果图）

此外，2020年12月15日，昆明市自然资源和规划局发布《经开区综合交通枢纽项目建设工程规划许可批前公示》，根据规划，经开区将建设成集城市公交运营、停车、维修、充电等配套服务功能为一体的TOD城市交通综合体，建成后，可以大大改善片区的交通状况。

推荐指数：★★★

小结：整个区域处于建设中，周边交通配套设施有待完善，目前公共交通出行稍有不便。

2021年4月6日，经开区KCJ2020-15号地块，经过28轮竞拍，被大悦城溢价1.4亿元竞得，成交价约6亿元，溢价率约30%，成交楼面价约4677元/㎡，该项目就是现在的中粮·鸿云。

（项目沙盘）

项目占地约77.12亩，容积率为2.5，建筑密度为22%，绿地率为40.01%，共规划有19栋住宅，其中，规划有7栋高层住宅，12栋洋房；洋房总层高为11层，为1梯2户设计，户型建面约100-120㎡；高层较高20层，为2梯6户设计，户型建面85-95㎡。

此外，内部还打造了超大中庭景观，一所9班幼儿园（目前售楼部所在位置）和约3000㎡社区底商、老年活动中心等，配套齐全，可满足一站式生活需求。

推荐指数：★★★★

小结：项目规划有高层和洋房产品，且容积率不高，内部配套丰富，业主舒适度高且生活便利。

目前，项目建面约93、105及120㎡户型样板间已开放。其中93㎡为高层，其余两个户型为洋房。

（93㎡户型）

先来看看93㎡高层，为3室2厅2卫设计，整体布局合理，功能分区明确，阳台为6.6米宽景设计，视野开阔，整体通风采光效果较好，舒适宜居。

（120㎡户型）

再来看看120㎡洋房，为4室2厅2卫设计，该户型南北通透，全明格局，因为是板式洋房设计，该户型公摊小，并且赠送面积多，整体得房率高。

该户型还采用横厅设计，避免了走道的空间浪费，让客厅开间大室内采光更充足，与阳台相连空间利用率更高。各卧室围绕横厅分布，保障了每位家人的私密性。

（120㎡样板间）

推荐指数：★★★★★

小结：户型整体设计优良，得房率高，空间利用大，且通风和采光效果都较好，高层住宅面积相较偏小，功能齐全，适合刚需购房者。

商业方面，项目紧邻果林广场、翡丽公园特色街区，可以满足日常生活需求，总体来看，周边3公里内缺乏大型购物中心，购物娱乐需前往羊甫片区、呈贡新城等，周边配套设施有待完善。

（果林广场）

教育方面，除项目自身配套幼儿园外，项目还临近师专附小（在建），周边建成的学校还有经开区实验小学、昆明第三中学经开校区等。

推荐指数：★★★

小结：目前来看，项目周边配套有待完善，但可以满足日常生活需求，另外还有丰富的配套设施正在建设中，相信待项目交房后，会有较大提升。

项目尚未开盘，没有具体价格，据置业顾问介绍，项目高层售价预计在8000-10000元/㎡，洋房价格是在高层基础上高2000-4000元/㎡。

而临近项目的美辰，高层售价7800元/㎡；洋房售价9000-10000元/㎡；旭辉·新希望·公元锦悦高层8500元/㎡，洋房售价10300元/㎡。

二手房方面，由于整个清水片区处于发展初期，区域内基本没有二手房房源在售，没有可比性。

目前，项目具体开盘时间待定，首开将推5栋、10栋高层及6栋洋房。

（施工进度）

另外，项目正在紧锣密鼓的施工中，据置业顾问介绍，目前较高已建设8层，预计2023年交房。

1、经开区处于价格“洼地”，未来升值空间大；

2、得房率高，空间利用大，且通风和采光效果都较好；

3、洋房、小高层设计，容积率低，舒适度高；

4、与临近项目产品类似，规划均是洋房、高层产品，优势没太大体现；

5、周边配套建设还需一定时间，交通出行主要靠自驾，公共交通出行还需完善。