西市核心+公立小学+地铁 这个盘均价才1.5万/㎡

西市区近几年随着规划落地、品牌房企进驻、商业中心接连开业、入住人口增加，各项配套基本成熟，交通便捷，教育资源丰富，目前生活已经非常便利。

交通作为置业的重要考虑因素，随着近期昆明西客站的设计方案征集，西市区马街片区又吸引了一波关注。悦境项目就位于该片区核心位置，紧邻昆明城市交通主干道人民西路，坐享片区成熟配套。

该项目已于去年9月开盘，焦点君实地踩盘，带大家看一看这个项目有哪些地方值得关注。

悦境项目位于西山兴苑路与昌源南路交汇处，北邻昆州路，南临兴苑路，西至昆石铁路，东至昌源南路。

根据地理位置来看，项目处于二环与三环中间，沿人民西路开车10余分钟便可达市中心，往东沿兴苑路仅需5分钟便可到达二环快线，往西沿春雨路可上西三环。另外还有春雨路、滇缅大道、华苑路、昆州路等多条城市主干道和市政道路环绕，碧鸡路连接安宁及晋宁，主城郊县都可以快速通达。

（项目区位图）

公共交通方面，项目位于地铁3号线南侧，昌源中路站、眠山站都在项目一公里范围内，步行十余分钟可以到达。另外项目门口即是张家村公交站，昌源南路公交站、兴苑路公交站皆在100米范围内，包含K25、185、C8、148等十余条公交专线，乘坐方便。

（项目周边交通状况）

另外便是昆明铁路枢纽西客站距离项目约2.7公里，仅10分钟车程，项目建筑概念暨城市设计方案征集工作已结束，计划以TOD模式打造，预计2026年建成投入运行，届时项目通往其他省市也会更加便利。

（昆明西客站效果图 图源昆明规划建设公众号）

推荐指数：★★★★★

小结：西市区发展成熟，项目更能保值增值，项目所在位置路网完善，通往昆明主城各区或是郊县，自驾和公共交通出行都非常便利。

悦境项目是西山区52号片区城中村D1地块改造项目，西山区52号片区D地块分为D1、D2、D3、D4四个地块，D2地块已开发为玖悦府项目，D3、D4地块具体规划待定。玖悦府、悦境均由金地商置集团和海伦堡置业合作开发。

（项目总规图）

悦境项目总占地约56亩，共规划9栋住宅和1栋18班幼儿园，容积率4.9，建筑密度24.98%，绿地率40%，总户数1678户，车位1662个，物业为海伦堡物业。项目第6-9栋房源为商品房，其余楼栋有部分回迁房，第5栋住宅配建有少量底商商业，方便日常生活购物需求。

项目首推第6、7栋住宅，6栋总层高27层、7栋总层高30层，均为2梯5户设计，产品户型建面约99-130㎡。

（项目沙盘图）

除了社区内的18班幼儿园，项目已在去年6月与公办名校春苑小学正式签约，学校用地就位于项目东侧，紧邻昌源南路，业主可享受每6年一轮换的公立学位。

（春苑小学沙盘图）

此外，项目北侧还有一块教育规划用地，计划将建一所27班中学和48班小学。

（教育规划用地）

推荐指数：★★★

小结：配建幼儿园，又自带公立学位是项目一大亮点，不过配建有回迁房，整体居住氛围会有一定影响。

项目产品共包括99㎡（端户）、103㎡（中户）、111㎡（中户）、130㎡（端户）4个户型，据置业顾问介绍公摊约18%左右，实得面积还是算比较高的。

首先看看C2户型，111㎡三室两厅两卫设计，很方正的中户户型，动静分区，三开间朝南，双卧带飘窗，利用率高，餐厅一体，外接景观阳台，采光较好，整体空间非常宽敞明亮；主卧套房设计，带衣帽间和独立卫生间，起居方便；此外主客卫生间大小适中，可放置浴缸，提高生活体验。

（C2户型图）

再看看B2户型，130㎡四室两厅两卫设计，大横厅设计，通风采光效果比较好；主卧依然是套房设计，空间更为宽敞，彰显生活品质；其中一间次卧单独位于客厅另一侧，适合老人居住，互不打扰。

（B2户型图）

由于悦境项目为毛坯交付，且与玖悦府户型格局类似，所以悦境项目未建样板间，可前往参观玖悦府项目样板间。

推荐指数：★★★

小结：整体来看项目所有户型设计都比较合理，采光优良，且空间宽敞，居住舒适度高；无浪费空间，得房率高，品质偏刚改、改善。

商业配套方面，项目一街之隔就是沃尔玛超市，距离金地兰亭广场一公里左右，基本可以满足业主娱乐购物需求。再往北约3公里是西城时代商圈，驾车10分钟可以到达；往东约5-6公里是小西门商圈和市中心，可以乘坐地铁3号线到达，都是运营依已久比较成熟的大型商业购物中心。

（商业配套）

教育配套方面，除了春苑小学，项目周围还分布有昆明排名前列中学西山学校、昆明排名前列中学附属小学、昆明市第十九中学、昆一附小、红旗小学(明苑校区)等，教育资源比较丰富。

（昆明排名前列中学西山学校）

医疗配套方面，项目4公里范围内有2所三甲医院，包括云南省肿瘤医院（昆明医科大学第三附属医院）和昆明医科大学排名前列附属医院，都是昆明排名前列的优质医院，其次还有西山区人民医院、西山区妇幼保健院等。

（云南省肿瘤医院）

景观资源方面，项目紧邻眠山森林公园，是周边居民茶余饭后休闲活动、锻炼健身的好去处；另外还有分布有宝珠生态公园和高新竹林、碧鸡公园、大观公园等，选择颇多。

推荐指数：★★★★★

小结：项目周边发展比较成熟，因此配套设施基本都已落地，相当于所见即所得。

悦境项目均价1.45-1.5万/㎡，毛坯交付。

根据血拼昆明楼市2月房价地图，马街片区新房均价约17771元/㎡，昆明整体均价超1.6万/㎡，再对比周边项目金地商置昆悦、玖悦府、佳兆业城市广场基本在1.6-1.65万/㎡，该项目价格仅在1.5万/㎡以内，对刚需、刚改来说比较友好。

二手房方面，次新小区兰亭上锦挂牌价格在1.3-1.5万/㎡。

（图源：贝壳找房）悦境为毛坯交付，均价相对精装项目稍低，比二手房价格稍高，符合市场状况。综合来看，项目价格在合理范围内。

推荐指数：★★★★

悦境首推6/7栋住宅，已开盘在售，预计3月将加推8/9栋房源。项目施工进度较快，部分楼栋已基本封顶，预计2023年1月31日交房。

（施工进度图）

1.位于西市区核心，紧邻市中心，升值潜力大；

2.交通便利，多种出行方式快捷通达全城；

3.自带幼儿园、公立小学签约入驻，周边教育资源丰富；

4.项目周边各项配套设施比较成熟，所见即所得；

5.项目为毛坯交付，均价较低，品质较高，性价比高；

6.项目配建有回迁房，对整体居住氛围有一定影响。

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