实探中海汇德里 | 中海高端系亮相 2万+吹风价到底值不值

去年7月，中海溢价107.43%拿下原西南林学院约79.19亩宅地，不仅以11913元/㎡的楼面价刷新片区记录，也打破了区域多年没有新房供应的局面。

结合中海在昆明的市场口碑及地块位置，这个项目自拿地后就备受关注，市场都在猜测项目的产品和定价。

就在上周，中海汇德里正式开放营销中心和样板间，不少客户看完之后总结出了“高端”“高价”“高品质”几个关键词，也有部分网友纷纷前来咨询具体的产品信息。

血拼姐实地踩盘，带大家看看这个纯新盘究竟值不值得买？够不够格成为东市区改善代表？

中海汇德里位于盘龙区青云街道龙华路与昙华路交汇处，西侧靠近二环，东侧距世博园约1公里左右，紧靠西南林业大学与昆明理工大学。

（项目区位图）

项目周边路网完善，白龙路、园博路、二环、三环等多条主干道环绕，通过二环可快速直达昆明主城各区及机场，避免拥堵。

（白龙路实景图）

值得一提的是，地铁5号线即将通车，项目距离5号线龙庆路站仅约500米的步行距离，未来穿过北侧白龙寺村地块直达地铁站距离将进一步缩短。此外，白龙路上还有已开通的地铁4号线，距项目最近的是白龙路站，轨道出行较为便利。

（正在修建的5号线龙庆路站与已运营的4号线白龙路站）

公交方面，项目位于昆明发展成熟的核心城区，公交线路丰富，车次众多，日常出行十分便利。

（周边部分公交站点）

总体来看，项目所处板块区位优势突出，道路建设及公共交通都比较完善，且随着一环内土地开发殆尽、“十四五”规划提出“中优”发展布局，二环理所当然已成为承接市中心各项功能疏解之地，保值与升值力强。

推荐指数：★★★★★

小结：项目位于二环边，区位优越，周边路网完善，交通便利。

中海汇德里处于市中心区域与世博板块交汇处，各项配套都较为丰富，生活相对便利。

商业方面，项目周边多个商圈环绕，1公里内有爱琴海购物公园、新迎新城2大商圈，2公里范围内有同德广场、欣都龙城等商业中心，距离沃尔玛、家乐福等大型商超也较近，未来业主生活十分便利。

（周边商业实景）

此外，项目北侧是正在拆迁的白龙寺村城改项目，云南城投为一级开发人，规划有教育及商业配套，未来建成后将成为中海汇德里“家门口”的配套。

（拆迁中的白龙寺村）

医疗方面，距项目最近的是盘龙区人民医院，驾车10分钟内可达；同时周边还有昆明市延安医院、昆明妇幼保健院北区医院等多所医院，日常就医问诊较为便利。

教育方面，项目周边有白龙幼儿园、昆明市教职工排名前列幼儿园、云大附属西林小学、新迎一小、新迎中学、云大附中西林分校（规划中）等多所优质学校。同时还有西南林业大学与昆明理工大学两大高校在侧，聚集了大部分教职家庭，文化氛围浓厚。

公园方面，世博园、昙华寺公园、金棱河公园等多个生态公园环伺，生态优势突出，业主日常休闲散步有去处。

（昙华寺公园 cr：昆明市昙华寺公园官微）

从周边居住环境来看，项目所在区域已近5年无新增土地供应，周边多为已建成的老小区，生活氛围浓厚，未来居住环境相对安静。

（周边社区实景图）

推荐指数：★★★★

小结：项目可享受二环内及市中心各项配套，生活便利度与舒适度高，周边两大高校环伺，人文氛围浓郁。且项目属于昆明城市规划“中优”的核心地段，未来潜力巨大。

中海汇德里总占地面积约79亩，总建面约19万方，容积率3.5，绿化率超40%，建筑密度19.33%，有规划12栋高层住宅，将分为两期打造。

其中，规划了8栋2T4户的板式高层及4栋3T6户的蝶式住宅，将按照中海较高端的“里”系标准打造，楼间距31-84米，各方面都符合低密改善的特征，在昆明主城范围内算得上稀缺了。

（项目鸟瞰效果图）

社区内部配套上，沿街规划有约3484㎡生活底商，12栋楼下集中配套生鲜超市、社区服务站等基础配套设施，同时内部还规划有私享花园、儿童乐园、会客厅、慢跑道等，足够满足业主日常休闲娱乐与轻社交需求。

（负一层设置有健身会所）

产品规划上，项目首批次将推出2#板式高层及8#蝶式高层，总层高均为33层，单层层高约2.9米，面积段为89-138㎡。

（沙盘图）

2#为2T4户板式结构，中户为108㎡户型，端户设置了118㎡及138㎡。8#为3T6蝶式结构，户户端头，设置有89㎡、99㎡及118㎡户型。

推荐指数：★★★★

小结：项目整体定位偏向高端改善，虽体量不大，但地块低容低密，内部规划配套齐全，未来居住舒适度较高。

项目户型面积段涵盖了当前市场主流的三房四房产品，能够满足多种家庭需求，整体设计上也有颇多亮点。

首先是户型均为大面宽设计，全明通透，均设有独立的家政间、玄关及玄关柜；其次是全封闭式景观阳台，让客厅空间更敞阔，同时不影响采光通风。

先看看118㎡户型，3房2厅2卫，整体4开间，动静分区，面宽高达12.9米，南向三开间采光十分充足，约6.6米的横厅及可开可合式厨房让室内空间感极强。

入户玄关连接生活阳台，预留了充足的收纳空间，同时符合归家后防疫消杀等客观需求。

（118㎡户型示意）

这个户型对公共空间的拓展可以说是接近优质了，整体布局上也没有过多空间浪费，3+1房的设计未来也可满足更多元的家庭需求。

（118㎡户型样板间实景图）

再来看89㎡户型，3房2厅1卫，同样动静分区，方正全明。难得的是在不到90㎡的面积中，空间感依然很强，整体户型面宽约11.2米，卫生间三段式设计，将洗、卫、浴分开，实现了干湿分离。

（89㎡户型示意）

在小三房中，这个户型的设计算是非常出彩了，对于刚结婚家庭，上车二环主城，是不可多得的机会。

（89㎡户型样板间实景图）

最后看下138㎡户型，4房2厅2卫，约15米面宽，四开间朝南，客厅面积超40㎡，开间约5.4米，尺度感更强。这个户型，可以称之为一生之宅了。

（138㎡户型示意）

该户型同样做到了动静分区，过道稍有一点空间浪费，但整体居住舒适度有保障，且主卧面积超20㎡，配有独立卫浴及衣帽间，满足品质生活需求。

据了解，项目均为精装交付，蝶式楼装修标准约2500元/㎡，板式楼装修标准约3000元/㎡。

推荐指数：★★★★★

小结：产品契合市场主流户型需求，整体设计兼具实用与创新，空间感及通透感极强，且为精装交付，适合追求高端品质的改善客群。

目前项目处于诚意登记阶段，具体价格待定。结合项目所处区位及产品来看，预计均价在20000元/㎡以上。

从区域来看，目前周边在售/待售楼盘有大华锦绣麓城、瑞鼎城天玺、雍锦园等，大华锦绣麓城同样靠近西南林业大学，定位偏刚需，95-107㎡高层均价在14500-15000元/㎡左右；瑞鼎城天玺还余部分房源在售，建面约113-157㎡产品均价约18000元/㎡；雍锦园目前尚未开盘，吹风价在17000元/㎡左右。

相比之下，中海汇德里在周边楼盘中属于高价盘，但考虑到区位配套条件及产品设计，2万+的定价也相对合理。至于市场接受度及后续的去化情况如何，还有待考察。

推荐指数：★★★

小结：项目吹风价不低，或将成为东市区“最贵”楼盘，但结合到中海的市场口碑及产品实力，还是会有不少改善客户愿意买单。

目前项目有序施工中，2#、8#住宅已建至地上7层左右，交房时间为2年后，具体时间尚未确定。

（施工进度实景图）

项目89㎡、99㎡及118㎡样板间已开放，感兴趣可至售楼部实地查看。

1.项目位于东二环，路网完善，交通便利；

2. 5号线及4号线轨道加持，出行快捷；

3. 周边配套齐全，可享繁华与宁静；

4. 户型设计出彩，空间感强，实用性高；

5. 定位改善，预计价格不低；

6. 周边仍有城中村待拆，建设完成需要一定时间。

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责编：蒋冬琼