二环边、地铁盘,均价1.6万/㎡起的精装房值得买吗?

回顾昆明近两年的热点区域，凉亭片区一定榜上有名。

先是昆明规模较大的医院云南省昆华国际医院和昆明市新体育中心确定落地凉亭。

去年年底，昆明市自然资源和规划局公示了凉亭片区的较新规划：将以TOD模式开发，加强与巫家坝片区的联系。

（凉亭片区调规图）

近日，凉亭片区征迁工作也正式启动，不但将为昆明东市区腾挪大量可供开发的用地，也将有效带动该片区城市面貌及配套设施全面提升。

然而片区内在售新盘却屈指可数，去年12月金马街道办事处一宗土地被保利置业拍下引发热议，如今该项目命名为“保利明玥半山”，已于昨日开盘。

（保利明玥半山售楼部）

作为该片区唯一在售的新盘，真实面目是什么样？血拼姐带大家去看看。

保利明玥半山位于凉亭片区太平路与归太路交汇处，从金马寺地铁站B出口前行约150米就是项目所在地。

（金马寺地铁站）

项目周边是水木山居、汇和紫薇园、东原璞阅、金马腾苑等成熟社区，生活氛围浓厚。

（项目区位图）

公共交通上，金马寺地铁站距离市中心东风广场站仅3个站；向东3个站是东部汽车客运站，可转乘6号线至昆明长水机场。

另外，项目500米范围内有5个公交站，十余条公交线路，可直达昆明各大商圈和交通枢纽，出行非常便利。

（项目周边公交站）

自驾交通方面，项目可通过太平路上东二环、东风东路等城市主干道；归太路未来也将扩建为双向四车道，出行会更加便利。

（太平路）

推荐指数：★★★★★

小结：项目地处二环边，距离市中心较近，自驾和公共交通都比较便利，片区规划也比较完善，升值潜力大。

保利明玥半山共有3个地块，总占地面积约87.5亩，包含住宅、商业、教育地块，容积率4.4，建筑密度约22%，绿地率41%。

（项目总规图）

住宅地块占地约41.74亩，总建筑面积约16.78万方，共规划有8栋高层住宅，地块东侧和北侧各设置有一个出入口。

（住宅地块沙盘图）

小区内部在1栋楼下打造了一个360㎡的老年活动中心，2栋楼下配备了一个600㎡的生鲜超市以及一个120㎡的社区卫生服务站，可以满足日常生活需求。

教育地块规划有一所公立公办的小学，规模为36班或24班，由保利置业代建。

商业地块规划为一个商业广场和公寓，体量约9万方，公寓具体产品信息待定。

推荐指数：★★★★

小结：项目体量不算大，但是商业、教育配套齐全，入住后生活比较方便。

保利明玥半山户型建面约92-142㎡，均为三室设计。

其中1栋总高18层、2栋总高22层、3、7栋总高23层、4、5栋总高31层、6栋总高27层、8栋总高33层。1、3、5、7栋为2梯4户设计，2、4、6、8栋为2梯6户设计。

项目首开推出1、2、3、4栋房源，1栋端户户型约129㎡，中户户型约111㎡；3栋西段户型约128㎡，东端户型约142㎡，中户户型约114㎡；2、4栋端户户型约115㎡、128㎡，中户户型约92㎡。

整体来看，小区楼栋错落分布，所有户型为南北向，首先看看建面约128㎡ 的主力户型，目前已开放样板间。

（128㎡户型图）

该户型为三室两厅两卫设计，动静分离，长5.9米，宽1.8米的景观阳台为半赠送，入户处还有一个生活阳台，所有卧室均带飘窗，整体采光通风效果不错，主卧带独立卫生间和步入式衣帽间，起居生活很方便。 

（128㎡样板间）

再看看建面约92㎡的户型，是2、4栋的中户，同样是三室两厅两卫设计，92㎡做到两卫在市场上比较少见，阳台面积将近12㎡，连通客厅和南向次卧，赠送面积近6㎡，得房率还是比较高的。 

（92㎡户型图）

推荐指数：★★★★

小结：户型整体设计比较合理，大阳台、大横厅是亮点，中户也做到了很好的采光，刚需、改善置业都可选。

保利明玥半山距离市中心仅3个地铁站，可快速享受市中心的配套。

商业配套方面，外部商业配套最近的是紫薇广场，是汇和紫薇园的商业配套，但体量较小，人流量不算大，距离项目大约800米。目前主要依赖恒隆广场（距离约3.6公里）、瑞鼎城爱琴海购物中心（约3.5公里）。

（紫薇广场）

（恒隆广场）

在教育配套方面，除了项目自身配建的小学，周边2公里范围内有曙光小学、金马小学、金马中学、昆十七中等教育资源，是否可以就读以当年教育局划片范围为准。

医疗配套方面，项目距离三甲医院延安医院约3.5公里，并且5公里范围内还有昆明市第三人民医院、官渡区人民医院。

（昆明市延安医院）

另外，凉亭片区规划的昆华医院距离项目约3-3.5公里，据置业顾问介绍，昆华医院计划2023年完工并投入使用。

（体育中心、昆华医院所在位置）

休闲配套方面，凉亭片区规划有一个占地约500亩的体育中心，按照规划这将是全昆明乃至云南省较大的综合体育设施，距离项目约3.5公里。

 推荐指数：★★★

小结：项目所在的凉亭片区经过多次调规，配套算得上“高大上”，但还在规划中，呈现需要一定时间。目前能依赖的配套距离项目有一定距离，但都是比较成熟的配套设施。 

项目首开价格区间为16000-17000元/㎡，带装修交付，装标约2000元/㎡。

该片区暂无新房在售，不做比较。

二手房方面，项目周边有金马腾苑、东原璞阅、东骧神骏等次新小区，东原璞阅相比品质较好，以它为例，二手房均价基本在15000元/㎡以上。 

（图源贝壳找房）

按照市场规律，二手房价格普遍低于新房，但有税费、中介费等一系列附加费用，并且相比二环西、南、北三个方向在售新房的均价，综合对比，保利明玥半山的价格还算“实在”。

推荐指数：★★★ 

保利明玥半山已于昨日开盘，推出1-4栋房源，92㎡户型100套左右，115㎡户型185套，128㎡户型162套，143㎡户型23套。

项目目前已建设至地上7层，预计2023年交房。 

1. 品牌房企保利置业开发，品质保障；

2. 片区规划完善，升值潜力大；

3. 二环边，临地铁，交通便利；

4. 项目配套商业、学校，规划较好；

5. 户型设计不错，阳台、横厅是一大亮点；

6. 周边配套有待落地，呈现需要一定时间；

7. 价格相对二环边其他项目有优势，性价比不错。

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