没地铁、没商圈,均价13900元/㎡起的北京路沿线新盘值得买

昆明置业推荐 2021-07-04 10赞
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考虑学校也需慎重

北市区是昆明主城跨越二环后,最早开发的一个区域,在昆明“北拓”的空间发展格局下,居住人口越来越多,居住密度越来越大,“高容积率、高层、刚需”是片区内大部分住宅产品的标签。

因此,当中建金科·向山的岛作为北市区北京路沿线的首个低密墅类住宅项目面世时,购房者们立刻来了兴趣。

据介绍,中建金科·向山的岛“作为片区容积率最低的项目,是金科继江湖海之后,在昆明重点打造的又一‘博翠系’产品”,定位颇为高端

由于种种原因,中建金科·向山的岛开盘时间一推再推,直到近期才正式开盘。焦点君这就带你看看,这个大家期待已久的北市区新项目究竟怎么样?

 (项目售楼部)

中建金科·向山的岛位于北市区近年一直在重点开发的北部山水新城,项目地块东临金家山、西临绕城高速,距离昆明瀑布公园较近,自驾沿北京路延长线转至芳林路,再直行即可到达项目售楼部。

(区位图 图源昆明市空间规划)

公共交通方面,目前到项目仅有Z65路这一条公交线路,乘坐Z65路公交至新龙路中段站,下车向新龙路与芳林街交汇处前行约160米可达。

(公交站)

地铁方面,项目到最近的地铁站2号线北部汽车站步行距离近3km,打车或骑行到龙头街站会更方便一些。

(步行导航示意图)

推荐指数:★

小结:项目地处北部山水新城,公共交通较为不便,目前自驾为主,北京路与沣源路早晚高峰出行时段易堵车,且项目地块紧邻高速公路,靠近路边的住户易受噪音影响。

中建金科·向山的岛项目总占地约246亩,绿地率40%,最大容积率2.5,土地于去年7月由中建地产竞得,目前项目由中建地产和金科联合打造

(规划效果图)

项目整体为南北朝向,规划有高层、小高层及合院,总户数3424户,车位配比约为1:1.3。

(项目沙盘)

向山的岛项目自身规划了社区底商,即岛12商业街,配2000㎡的生鲜超市,为居民日常生活所需提供服务。

项目旁规划有学校用地,但暂未确定配建规模和引进学校,从项目的土地出让条件来看,并未明确要求竞得者配建学校,有学校需求的购房者须慎重考虑

此外,项目围绕建筑打造了6个小型景观公园,还有一个30亩的牧野公园把高层建筑与合院分隔开。

(规划示意图)

推荐指数:★★★

小结:项目规划较为齐全,整体容积率低,但受高低配影响,高层住宅依然是高容积率、高密度的产品,更适合刚需购房者

中建金科·向山的岛规划有20栋高层住宅,高层梯户比为2梯6户/2梯4户,带装交付,公摊面积约20%。还规划有大平层(即小高层)及合院,大平层为1梯2户,大平层和合院均为毛坯交付。

目前项目首推高层及合院,高层户型建面约87-115㎡,三房至四房,2梯6户设计,总高25/26层,带装修(装标2500元/㎡);合院产品建面约125-195㎡,地上三层+地下两层设计。

此外,大平层建面约180-200㎡,总高17层,项目暂未推出。

中建金科·向山的岛所有的产品在户型设计上,均是正南向结构,保证了充足的日照和空间的采光,目前已开放样板间

(项目样板间)

先来看看高层最小的一个户型。

(87㎡户型图)

这个户型为端户,建面87㎡,小三房设计,一个卫生间,整体空间布局紧凑,动静分区,双阳台设计充分保证通风采光,但客厅为西向采光,还是略有一些影响。

再来看看中户的户型设计。

(105㎡户型)

中户建面约105㎡,三房两厅两卫设计,南北通透,同样动静分区双阳台,但由于楼栋的连廊设计,北向有次卧和卫生间,隐私性易受影响,部分住户可能会选择牺牲这部分采光来保证隐私安全。

最后来看看主推的115㎡户型。

(115㎡户型图)

主推的户型为端户,建面约115㎡,四室两厅两卫设计,南北朝向,动静分区,主卧带卫生间,房间都带有飘窗/与阳台连通,整体采光在所有户型设计中是最好的一个,客厅超大阳台,作为紧凑刚需四房来说,设计合理,无空间浪费。

推荐指数:★★★

小结:项目户型设计动静分区,整体户型设计较为紧凑,更加适合刚需购房者。

中建金科·向山的岛位于北市区的北部山水新城,虽然也已经发展了一定时间,但片区整体配套建设还有待完善

商业配套方面,项目周边暂无大型商业,虽然附近项目也规划有商业,但目前来看,还需要时间建设发展,因此日常生活主要靠社区底商,想要到成熟商圈购物,则需要到和谐世纪或者北辰财富中心,这也是片区配套的一大硬伤。

医疗配套方面,规划中的昆明市第二人民医院(三乙医院)就在项目附近,建成后步行可达,此外距离甘美医院也较近,

(第二人民医院位置示意图 图源项目公众号)

教育配套方面,项目周边有云师大附中、师范大学实验小学、昆明市政府机关幼儿园等学校,具体的入读学校得以交房划片为准

生态景观配套方面则是最值得一提的,项目背靠金家山,靠近瀑布公园(约750米)、龙泉银杏公园,加上项目自带的公园,生态宜居属性较强

(瀑布公园实景)

推荐指数:★★

小结:受片区整体发展影响,商业配套是一大硬伤,未来离医院较近,周边生态景观资源丰富。

中建金科·向山的岛高层产品最低13900元/㎡起,目前高层均价约14000-15000元/㎡,合院总价约400-600万/套。

项目周边在售楼盘有融城昆明湖首创禧悦春城、雅居乐新希望锦麟峯荟,其中前两个项目均为高层在售,均价12000-13000元/㎡,但都是毛坯交付。

以雅居乐新希望锦麟峯荟作对比则更具参考性,两个项目拿地成本相近,都是合作开发,均为带装交付(且装标均为2500元/㎡),目前雅居乐新希望锦麟峯荟在售建面约93-141㎡高层户型,均价约15600元/㎡。

(周边在售项目)

二手房方面,项目周边有华润中央公园、中建龙熙壹号、融城昆明湖等小区有二手房源挂出,因小区住宅品质不同,均价区间跨度较大,约10000-16000元/㎡。

(图源贝壳找房)

综合来看,片区二手房价格主要受住宅品质影响,而中建金科·向山的岛虽然是按“博翠系”定位打造,此前的金科江湖海、金科阳光里品质也都不错,但鉴于该项目合作方为中建,此前项目交房品质口碑差,项目产品最终品质如何,目前还不好下定论

推荐指数:★★★

中建金科·向山的岛目前高层及合院在售,高层户型在售位于1#,户型建面87-115㎡,均价约14000-15000元/㎡;合院在售位于42#、43#,户型建面125-195㎡,总价约400-600万/套。

现场正常施工中,建设进度较快,目前1、2栋高层已建至地上十余层。

(施工进度)

1、项目定位是低密高端盘,但目前高层部分与低密无关,更适合刚需购房者;

2、出行自驾为主,但受限于片区交通,早晚高峰期易堵车,目前电动车反而是出行的最佳选择

3、自身配套较为齐全,可满足基本日常生活,但同样受限于片区发展,缺乏大型商业;

4、有教育用地,但未确认学校,如果有学校需求的购房者要慎重考虑;

5、项目位于金家山脚下,生态景观资源较佳,但同时,项目靠近高架,且靠近高架的住户可能受噪音影响较大

6、产品设计更适合刚需,主推的115㎡户型为紧凑刚需四房,较为推荐,但中户由于连廊设计可能要在隐私性与采光之间稍作取舍

7、项目由金科与中建合作打造,虽然金科口碑不错,但中建口碑差,因此项目品质不好评判。

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