没地铁、没商圈,均价13900元/㎡起的北京路沿线新盘值得买
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北市区是昆明主城跨越二环后，最早开发的一个区域，在昆明“北拓”的空间发展格局下，居住人口越来越多，居住密度越来越大，“高容积率、高层、刚需”是片区内大部分住宅产品的标签。
因此，当中建金科·向山的岛作为北市区北京路沿线的排名前列低密墅类住宅项目面世时，购房者们立刻来了兴趣。
据介绍，中建金科·向山的岛“作为片区容积率较低的项目，是金科继江湖海之后，在昆明重点打造的又一‘博翠系’产品”，定位颇为高端。
由于种种原因，中建金科·向山的岛开盘时间一推再推，直到近期才正式开盘。焦点君这就带你看看，这个大家期待已久的北市区新项目究竟怎么样？
中建金科·向山的岛位于北市区近年一直在重点开发的北部山水新城，项目地块东临金家山、西临绕城高速，距离昆明瀑布公园较近，自驾沿北京路延长线转至芳林路，再直行即可到达项目售楼部。
公共交通方面，目前到项目仅有Z65路这一条公交线路，乘坐Z65路公交至新龙路中段站，下车向新龙路与芳林街交汇处前行约160米可达。
地铁方面，项目到最近的地铁站2号线北部汽车站步行距离近3km，打车或骑行到龙头街站会更方便一些。
推荐指数：★
小结：项目地处北部山水新城，公共交通较为不便，目前自驾为主，北京路与沣源路早晚高峰出行时段易堵车，且项目地块紧邻高速公路，靠近路边的住户易受噪音影响。
中建金科·向山的岛项目总占地约246亩，绿地率40%，较大容积率2.5，土地于去年7月由中建地产竞得，目前项目由中建地产和金科联合打造。
项目整体为南北朝向，规划有高层、小高层及合院，总户数3424户，车位配比约为1：1.3。
向山的岛项目自身规划了社区底商，即岛12商业街，配2000㎡的生鲜超市，为居民日常生活所需提供服务。
项目旁规划有学校用地，但暂未确定配建规模和引进学校，从项目的土地出让条件来看，并未明确要求竞得者配建学校，有学校需求的购房者须慎重考虑。
此外，项目围绕建筑打造了6个小型景观公园，还有一个30亩的牧野公园把高层建筑与合院分隔开。
推荐指数：★★★
小结：项目规划较为齐全，整体容积率低，但受高低配影响，高层住宅依然是高容积率、高密度的产品，更适合刚需购房者。
中建金科·向山的岛规划有20栋高层住宅，高层梯户比为2梯6户/2梯4户，带装交付，公摊面积约20%。还规划有大平层（即小高层）及合院，大平层为1梯2户，大平层和合院均为毛坯交付。
目前项目首推高层及合院，高层户型建面约87-115㎡，三房至四房，2梯6户设计，总高25/26层，带装修(装标2500元/㎡)；合院产品建面约125-195㎡，地上三层+地下两层设计。
此外，大平层建面约180-200㎡，总高17层，项目暂未推出。
中建金科·向山的岛所有的产品在户型设计上，均是正南向结构，保证了充足的日照和空间的采光，目前已开放样板间。
先来看看高层最小的一个户型。
这个户型为端户，建面87㎡，小三房设计，一个卫生间，整体空间布局紧凑，动静分区，双阳台设计充分保证通风采光，但客厅为西向采光，还是略有一些影响。
再来看看中户的户型设计。
中户建面约105㎡，三房两厅两卫设计，南北通透，同样动静分区双阳台，但由于楼栋的连廊设计，北向有次卧和卫生间，隐私性易受影响，部分住户可能会选择牺牲这部分采光来保证隐私安全。
最后来看看主推的115㎡户型。
主推的户型为端户，建面约115㎡，四室两厅两卫设计，南北朝向，动静分区，主卧带卫生间，房间都带有飘窗/与阳台连通，整体采光在所有户型设计中是较好的一个，客厅超大阳台，作为紧凑刚需四房来说，设计合理，无空间浪费。
推荐指数：★★★
小结：项目户型设计动静分区，整体户型设计较为紧凑，更加适合刚需购房者。
中建金科·向山的岛位于北市区的北部山水新城，虽然也已经发展了一定时间，但片区整体配套建设还有待完善。
商业配套方面，项目周边暂无大型商业，虽然附近项目也规划有商业，但目前来看，还需要时间建设发展，因此日常生活主要靠社区底商，想要到成熟商圈购物，则需要到和谐世纪或者北辰财富中心，这也是片区配套的一大硬伤。
医疗配套方面，规划中的昆明市第二人民医院（三乙医院）就在项目附近，建成后步行可达，此外距离甘美医院也较近，
教育配套方面，项目周边有云师大附中、师范大学实验小学、昆明市政府机关幼儿园等学校，具体的入读学校得以交房划片为准。
生态景观配套方面则是最值得一提的，项目背靠金家山，靠近瀑布公园（约750米）、龙泉银杏公园，加上项目自带的公园，生态宜居属性较强。
推荐指数：★★
小结：受片区整体发展影响，商业配套是一大硬伤，未来离医院较近，周边生态景观资源丰富。
中建金科·向山的岛高层产品较低13900元/㎡起，目前高层均价约14000-15000元/㎡，合院总价约400-600万/套。
项目周边在售楼盘有融城昆明湖、首创禧悦春城、雅居乐新希望锦麟峯荟，其中前两个项目均为高层在售，均价12000-13000元/㎡，但都是毛坯交付。
以雅居乐新希望锦麟峯荟作对比则更具参考性，两个项目拿地成本相近，都是合作开发，均为带装交付（且装标均为2500元/㎡），目前雅居乐新希望锦麟峯荟在售建面约93-141㎡高层户型，均价约15600元/㎡。
二手房方面，项目周边有华润中央公园、中建龙熙壹号、融城昆明湖等小区有二手房源挂出，因小区住宅品质不同，均价区间跨度较大，约10000-16000元/㎡。
综合来看，片区二手房价格主要受住宅品质影响，而中建金科·向山的岛虽然是按“博翠系”定位打造，此前的金科江湖海、金科阳光里品质也都不错，但鉴于该项目合作方为中建，此前项目交房品质口碑差，项目产品最终品质如何，目前还不好下定论。
推荐指数：★★★
中建金科·向山的岛目前高层及合院在售，高层户型在售位于1#，户型建面87-115㎡，均价约14000-15000元/㎡；合院在售位于42#、43#，户型建面125-195㎡，总价约400-600万/套。
现场正常施工中，建设进度较快，目前1、2栋高层已建至地上十余层。
1、项目定位是低密高端盘，但目前高层部分与低密无关，更适合刚需购房者；
2、出行自驾为主，但受限于片区交通，早晚高峰期易堵车，目前电动车反而是出行的较佳选择；
3、自身配套较为齐全，可满足基本日常生活，但同样受限于片区发展，缺乏大型商业；
4、有教育用地，但未确认学校，如果有学校需求的购房者要慎重考虑；
5、项目位于金家山脚下，生态景观资源较佳，但同时，项目靠近高架，且靠近高架的住户可能受噪音影响较大；
6、产品设计更适合刚需，主推的115㎡户型为紧凑刚需四房，较为推荐，但中户由于连廊设计可能要在隐私性与采光之间稍作取舍；
7、项目由金科与中建合作打造，虽然金科口碑不错，但中建口碑差，因此项目品质不好评判。
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