四梯九户、黑卫、单面采光!这个新盘凭啥卖3w+?

时隔12年，昆明一环内的翠湖片区终于要有新盘入市了，这个新盘就是位于西站立交桥旁的翠湖一品（备案名宸祥苑）。由于该项目周边仅直线距离1km范围内就有8所名校环绕，划片区就读的学校为文林小学和龙翔小学两所省级示范学校，因此翠湖一品一度被认为是昆明的“最强学区房”。

除此之外，项目规划的小户型产品看上去极具性价比，虽然自2020年4月份过规后就再没什么动静，但项目还是一直备受本地购房者关注。

（翠湖一品售楼部）

上周，翠湖一品再次调规，有消息称项目今年内就会开盘，本周焦点君就实地踩盘，看看这个项目究竟怎么样？

翠湖一品位于一二一大街东南侧西站立交桥旁，东北边为建设路，沿项目售楼部门口的龙翔街往上走就是文林小学，项目街对面即为龙翔小学。

（项目区位图）

在交通上，项目门口即为一二一大街，临近建设路、西昌路、东风西路等主城交通要道，出行十分方便，但一二一大街与西站立交桥经常会有堵车的情况。

（西站立交桥）

公共交通方面，附近包括133路、1路、10路、26路、65路、69路等十余条公交线路，通达全城，地铁1号线西北延长线（建设中）在项目旁设站（一二一大街站），并计划在2022年通车，目前最近的地铁站为地铁3号线潘家湾站，步行距离约1km。

推荐指数：★★★

小结：项目位于昆明主城区一环内，交通出行方式选择多样，但由于门口是西站立交桥，且一二一大街为单行线，交通环境比较复杂，因此时常会有拥堵，自驾和公交出行需要先考虑实时路况。

项目总占地约26.7亩，净用地面积约24.58亩，规划有4栋住宅及1.6万方下沉式商业（地下负一层、负二层），规划总户数390户，容积率为3.0，绿地率40%，共有607个车位。翠湖一品一期为“龙翔铭城”，为两栋住宅，现已交付入住。今年将要开盘的是余下的2栋、3栋、5栋、6栋，总层高为17-20层，单层层高3m，其中，2栋为四梯九户，3栋为两梯三户，5栋为三梯两户，6栋为两梯两户。

（楼栋分布示意图）

2-3栋前区域规划为下沉式商业区域。

（沙盘图 彩色区域为下沉式商业）

推荐指数：★★★

小结：项目规划包括了住宅与商业，但由于项目占地面积较小，且地块形状不规则，因此规划也相对比较局限，楼栋分布朝向都不算理想。

翠湖一品项目虽然小，住宅产品可选择的面积段却很多，据了解，光是100㎡以下的就有4个，分别为37㎡、74㎡、83㎡、85㎡。

虽然在今年1月12日新发布的翠湖一品规划变更中显示，已经将项目的2#楼部分小户型由2户合并为1户，即将标准层东侧原户型面积为37㎡的两户住宅合并为一户（74㎡），并因此总户数从457户调整为390户，但据销售介绍，项目依然还有37㎡的小户型产品。

（翠湖一品调规截图）

而100㎡以上同样选择丰富，包括了103㎡、109㎡、110㎡、117㎡、133㎡、152㎡、189㎡、259㎡等8个面积段户型，其中189㎡、259㎡的大平层住宅位于5栋。

目前产品具体的户型图还没有对外公布，而项目销售也表示，由于390户住宅数量过少，翠湖一品很可能不会开放样板间。

因此我们只能从现有的户型图资料来大概分析一下设计情况。首先是购房者最关心的较具性价比的37㎡小户型。

（37㎡户型图）

这是目前昆明主城少有的一个一室户型住宅，从户型图来看，倒也称得上是“麻雀虽小五脏俱全”，客厅连接开放式厨房，并延伸至阳台，可惜只有单面采光。由于厨房、客厅、主卧室均为相连的开放空间，一旦做饭可能会满室油烟，业主入住后要做饭的话，可能需要把阳台窗户打开，较好把大门也打开，形成对流以减轻油烟的影响。

卫生间做到了干湿分离，但由于没有窗户，采光和通风都谈不上，还得操心一下后期可能由此引起的潮湿发霉问题。

除此之外，尽管调规后抠除了部分楼栋凹槽处的建筑空间，增加了过道的采光通风，但从2#楼带夹角的楼栋设计来看，还有不少户型并不方正，甚至存在很多异形空间。

再看看两梯两户的6#楼。

（6#楼规划图）

从规划图来看，6#楼的端户户型方正，依然是开放式厨房，餐厅与客厅分别位于入户门的两侧，中间的玄关区域正对面则留出了主卧的衣帽间，主卧为套房设计，卫生间干湿分离，总体来看，房间都有飘窗或阳台，但卫生间还是不可避免地会出现没有窗户的情况。

而中户则更加尴尬，从楼栋分布来看，采光面偏向东侧和西侧，整体采光并不理想。

推荐指数：★

小结：从目前的户型设计规划图来看，焦点君实在夸不出来，只希望之后翠湖一品公布的户型图并不是现在看到的这样，并且能够稍微考虑一下卫生间的通风问题。

翠湖一品位于昆明主城翠湖片区，周边配套完善成熟。

（项目周边配套示意图）

首先是称得上强大的教育配套，翠湖一品周边名校非常多，项目直线距离1km内就分布了8所名校，包括云师大幼儿园、文林小学、龙翔小学、云师大附小、云师大实验中学、昆一中，云大附中等，几乎都是省级重点学校的校本部。

（部分学校）

销售说，按照以往划片区来看的话，翠湖一品将会划分到文林小学和龙翔小学，并优先上文林小学。

（文林小学）

（龙翔小学）

除此之外，云南大学、云南师范大学校本部也都与项目在同一条街上，距离同样不超过1km。

医疗配套方面，项目沿西昌路步行约15分钟左右可达昆明医科大学排名前列附属医院（云大医院），沿滇缅大道步行约15分钟可达昆明医科大学第二附属医院（工人医院），就医非常方便。

（云大医院）

商业配套方面，街对面为版筑翠园商圈，1km左右即为小西门商圈，加上文化巷这样的小型商圈，购物娱乐也都非常方便。

景观方面也无须多说，翠湖和圆通山动物园都是昆明主城区的标志性城市景观，从翠湖一品步行都在20分钟内。

（翠湖）

可以说，翠湖一品的各方面配套都是昆明主城区内的顶配。

推荐指数：★★★★★

小结：地段、配套都非常好，尤其是教育资源配套，整个昆明的项目都很少能与之比拟，是翠湖一品的较大优势。

翠湖一品尚未开盘，但售楼部已经开放，据销售介绍，项目预计将在今年6、7月份左右开盘，具体价格还没有定，但预计将会在30000元/㎡以上。

项目周边较近的项目有碧桂园翠湖映象和融创春城書院，但同样都还没有开盘。其中，融创春城書院售楼部已开放，目前诚意登记中，预计开盘价格会在26000-28000元/㎡左右，碧桂园翠湖映象则进度更慢一点，目前售楼部还没有开放。

（项目位置示意图）

二手房方面，项目附近的二手房价格区间从15000-28000元/㎡不等，价格跨度较大，其中版筑翠园的二手房较贵，均价在25000-28000元/㎡。

（二手房截图 来源：安居客）

项目预计将于2023年年底交付，目前总体来看还未建至地面。

（施工现场）

1.项目周边配套十分强大，尤其是1km内8所名校环绕的教育资源优势非常明显；

2. 项目周边交通网络四通八达，但是由于交通环境复杂，容易堵车；

3. 项目体量很小，只有4栋住宅，户型选择多样，但是没有样板间；

4. 从目前户型规划设计图来看，项目不少户型仅单面采光，还有户型存在异形空间，户型设计上会存在空间浪费问题；

5. 相较于周边房价来看，30000元/㎡以上的价格略偏高。