一环边豪宅自带32万方商业 23000元/㎡起值得买吗?
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市中心的土地稀缺早已成为不争的现实，自15年至今，昆明一环的土地成交量仅占全市土城成交量的1.1%。
目前昆明中心区域仅有3个楼盘在售，无一不是地段优越、配套丰富，热度居高不下，均价自然也维持高位。
然而，一环边，在螺蛳湾旧址之上的这个项目，自带大体量商业，主干道纵横交错，配套丰富，一直以来的表现却似乎有些“低调”。
近日，血拼姐实地踩盘，带大家一探究竟。
隆盛府为老螺蛳湾城改项目，推广案名“隆盛府”取意自老螺蛳湾的“财富地标”隆盛门牌坊（现仍伫立在环城南路大悦城前）。
2019年7月，老螺蛳湾片区城改项目一期4宗共170亩土地正式出让，由碧桂园集团、昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司、中粮集团大悦城控股公司共同取得开发权，碧桂园为主要操盘者。
项目临近一环，北接环城南路，南临二环快线，东起南坝路，西至海埂路，区位优越，交通便利，多条主干道纵横环绕，保证城区内通行顺畅。
项目区位图血拼姐自南亚风情第壹城自驾，经滇池路进入环城南路，到达项目售楼部用了不到15分钟。
公共交通方面，环城南路地铁站距项目约有1公里，可搭乘地铁1、2号线；更为便捷的出行方式是公交，环绕项目的4条主干道分布着多个公交站点，距离项目最近的有环城南路上的双龙桥（大悦城购物中心）站，南坝路上的南坝路站，以及海埂路上的西岳庙站，3个站点包含30余条公交线路，全面覆盖主城各区，能够满足日常出行需求。
此外，项目距离昆明火车站较近，驾车约20分钟可直达，换乘高铁、通往地州及省外均十分便利。
一环至二环内本就路网密布，通行便利，隆盛府所处位置地段优越，距市中心仅一条环城南路之隔，区域板块利好多。
推荐指数：★★★★
小结：紧邻市中心，四舍五入可算一环内项目，占据多条主干道，自驾及公共交通出行均十分便利。
项目总占地约 410 亩，总建面约 200 万方。目前已拿地的住宅地块为A1-3、A1-6、A2-4、A3-1，其中，A3-1、A2-4地块用于商品房建设，主要打造高层产品；A1-3、A1-6地块用于回迁房建设，根据规划，回迁面积为5.7万方。
此外，A1-4、A1-7为商业地块，已于2017年完成建设，完成商业回迁安置约14万方，商业中心大悦城于2018年12月开业。目前已完成建设的商务商业体量共64万方：大悦城购物中心32万方，公寓及酒店32万方。
项目首开的是A3-1地块，博文苑组团，总占地面积45亩，总建面约18.6万方，容积率4.5，绿地率36%，据置业顾问介绍，楼间距约为40米。
A3-1地块临南坝路，位于整个项目靠南侧，与大悦城相隔A2-4地块。共规划4栋34-41层的高层/超高层住宅，2T3/2T4户，为板塔结合的设计，总户数为899户，每一栋住宅均配备社区底商，总建面约1.89万方。
A2-4地块将作为项目二期推出，目前已知规划有10栋住宅，具体信息待定。
除去已开业的大悦城作为商业配套外，项目内还规划3所幼儿园、1所小学、1所中学。
其中，A3-1地块配有1所9班幼儿园及1所24班小学。据了解，小学为公立公办，将作为三名工程打造，目前意向洽谈中。
推荐指数：★★★
小结：社区密度较高，超高层住宅低层易受遮挡，公摊略大；但项目自身配备大体量商业及多所学校，能够满足日常生活所需。
项目区位优越，周边各类配套自然也不少。
商业方面，项目西侧为云纺商业中心，海埂路西侧还有新都昌商城；北侧穿过书林街即可到达金马碧鸡坊及南屏街、三市街商圈，距离在2公里以内；向南约2公里有万达商圈。且周边商圈较成熟，加上自身的大体量综合商业配套，日常生活的吃喝玩乐一站式需求能够轻松满足。
教育方面，项目周边2公里范围内分布着十余所学校，距离较近的有粤秀中学（华东师范大学昆明实验学校）、书林二小、求实小学、永昌小学、西山区实验中学等，教育资源丰富，且不乏老牌名校。
医疗方面，2公里范围内分布着云南省排名前列人民医院昆华医院、昆明市排名前列人民医院、云南省儿童医院等多所三甲医院，日常就诊问医较为便利。
生态景观方面，项目东侧为盘龙江，设有沿江步道；与周边公园距离相对稍远。
目前项目周边尚有部分批发市场、老旧小区、城中村等待拆迁改造，居民区多为上世纪八九十年代建造，总体较为老旧，加上正征迁改造部分，环境纯粹性不足，人员流动较为密集；靠近二环立交部分也易受噪音和灰尘影响。
推荐指数：★★★★
小结：周边基础配套丰富成熟，能够满足日常生活所需，业主入住后可直接享受全维配套；缺点是目前项目周边居住环境有待改善，随着项目的开发及区域的改造，未来环境或将得到较大改善提升。
隆盛府由业界口碑相对较好的上海水石设计、香港郑中设计事务所及美国SWA景观设计负责建筑、样板间及园林设计。
装修上，项目采用全精装交付，装修标准约2800元/㎡。配备了三星智能门锁、老板抽油烟机、摩恩及汉斯格雅卫浴、欧派橱柜、唯宝智能马桶等；地板选用天然石材、厨房台面整石切割；门口配有摩恩挂钩、可视对讲系统等，整体来说智能性与安全性还是较高的。
值得一提的是，项目每一个户型客厅、主卧及次卧、书房均安装了中央空调，因此单层楼高也比一般的要高一些，达到3米；客厅电视背景墙、电动窗帘、主卧背景墙、墙纸、厨房净水器、乳胶漆吊顶交付；还有一个小细节是，厨房及卫生间地面均做了弧形防水线。
项目今年3月开盘首推的是A3-1地块，共包含105㎡、130㎡、140㎡、150㎡4个面积段的户型，其中150㎡户型为四房设计，其余均为三房设计。
目前在售的主要是1#、2#产品，层高39/41层，2T3户设计，户型建面为105-150㎡。
首先看一下105㎡的端头户型，在售房源位于2#，东北朝向，三室两厅一卫设计，以一个卫生间的设计换取其他房间更大的空间。
该户型卫生间为全明的三段式设计；阳台面积较小，仅约3.5m的面宽，未与卧室连通。
再看150㎡户型，同样位于端头，主要在售房源分布在1#、2#，东南/西南朝向，四室两厅两卫设计，户型方正，全明通透，干湿分离，阳台约7.1mx1.5m，连通餐客厅与次卧，采光通风效果较好。
有一个小亮点是主卧的大飘窗，约85cm进深，空间感更强。另外该户型为动静分区设计，整体布局合理，无面积浪费。
项目一期交房时间为2022年年底。
推荐指数：★★★★★
小结：整体来说户型设计合理，装修标准较高，整体人均空间较大，适合改善置业。
目前项目在售产品均价约23000-24000元/㎡，与市中心区域在售的另外两个项目相比，均价低于俊发逸天峰，高于昆明·润府。
项目周边较近范围无新盘在售，2公里左右有万达双塔片区3个新盘，目前整体起价约在20010元/㎡，均为精装交付，对比而言隆盛府的地理位置更近市中心，自带的大悦城商业配套也可能带来一定附加价值。
目前项目施工有序进行中，一期较高已建至20层左右。
据此前公布的消息，螺蛳湾城改项目目前正推进另外五个地块的征拆工作，预计年内将完成2000户居民的回迁。
项目地块位置图目前，A2-4地块（二期）已完成商品房基坑建设，或将于今年年底或明年年初推出新产品。已交易地块回迁房建设位于A1-3、A1-6两个地块，现已完成户型设计和场地清理，正在办理建设前期手续，年内启动回迁房建设。
1.一环边，近市中心，区位优越；
2.主干道环绕，交通便利，公交路线丰富，地铁站稍远；
3.自带大体量商业，周边配套成熟，满足生活所需；
4.内部配套公立学校及多所幼儿园，周边教育资源丰富；
5.产品配置较高，户型设计优良；
6.项目容积率及公摊略高，居住体验或受影响；
7.周边环境较为复杂，易受噪音及粉尘影响；
8.价格不低，适合改善置业者。
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