降价了?昆明房价的“底线”该是多少?

昆明楼市深度报道 2019-11-27 12:01:19
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最近的昆明楼市并不太平,前有“花120万全款买房,不到一个月缩水30万”的新闻霸屏,后有各种铺天盖地而来的“楼盘降价”宣传信息。那么,昆明房价真的降了吗?昆明房价的“底线”该是多少?

最近的昆明楼市并不太平,前有“花120万全款买房,不到一个月缩水30万”的新闻霸屏,后有各种铺天盖地而来的“楼盘降价”宣传信息。

那么,昆明房价真的降了吗?昆明房价的“底线”该是多少?

11月初,马鞍山住房和城乡建设局发布了一份名为《关于做好商品房销售管理工作的通知》的文件。其中规定:商品房售价,不得高于备案价格,同时也不得低于备案价格10%。

(马鞍山发布的文件内容)

无独有偶,7月31日,大连发布的“限价令”。其中明确指出,新房不准涨价,开发商申报的商品住房预售价格6个月后可再次申请调整,可申请下调,但价格下浮不得超过5%。

2019年以来,赣州、恩施、大连等多个三四线城市也都出台过类似的调控文件,对商品房销售价格的降幅作出规定。

因此,上述文件也被外界解读为不许楼市“随意涨价、降价”。

不能上涨,更不能出现大跌,这是许多地方政府的真实底线所在。

为什么要限制房价下跌?房价真的到顶了吗?房价真的会降吗?诸多问题接踵而来。

从目前昆明楼市执行的“限购”政策来说,其中规定:2018年7月1日起,限购区域内实行限价政策。在实际销售时,实际售价不能高于预售价,而且预售价半年才能调整一次,一年内上浮不得超过6%。

该举措是为抑制昆明房价过快上涨

(近一年昆明房价走势图)

事实也是如此,据中国房价行情网信息显示,近一年来,昆明房价处于横盘状态,涨幅均在控制范围内。

而国家统计局11月15日发布的数据显示,10月份房价下跌的城市在增加。17城新建商品房住宅价格环比下跌,由9月的12城,增加了5个城市;二手房价格下跌的城市也由9月的28城增至35城。

那么,一半以上房源被外地人买走的昆明,未来昆明房价将何去何从?

首先,来看看地价。

地价作为房价的基础成本之一,地价的波动,房价也将随之受影响。

房价是由多种因素构成的。一般而言,多以以下算法为计算标准:地价成本35-40%,建安成本35-40%,税费成本12-15%,开发商利润8-15%。

以昆明市场情况出发,盖房成本造价在3500元/㎡左右,装修成本800元/㎡,景观造价500元/㎡,道路外挂200元/㎡。按此计算,一个房子的基础建安成本将在5000元/㎡上下。

(建安成本参考图)

依照上述昆明房价公式,取各项影响因素的平均值,按100%来计算。那么,昆明房价=土地成本(38%)+建安成本(37%)+税费成本(13%)+开发商利润(12%)。

若以11月最终成交楼面价2753-19376元/㎡为地价计算标准,不含税费成本、开发商利润成本、开发商销售管理成本等因素,来计算昆明房价的基准成本。则,昆明房价底价最低为7753元/㎡,最高为24376元/㎡。

同上,若以11月最终成交平均楼面价13383元/㎡为地价计算标准,则昆明房价底价为18383元/㎡。

(11月昆明土拍成交情况图双击查看大图)

补充说明:截止11月26日,11月已有31宗地入市交易,除3宗地块流拍之外,其余地块均成功交易。最终成交楼面价在2752.90-19376.10元/㎡之间,最终成交平均楼面价13383元/㎡。其中,关注度最高的为宝能地产拿下的草海五号地块596亩地,溢价率为18.68%,最终成交平均楼面价为13676.92元/㎡,直逼昆明房价均价。

然而,这只是赤裸裸的房屋造价成本,尚不包含开发商其他运营、营销成本等各项开支成本。

以上,可知,昆明房价底价不会低于10000元/㎡,全面破万乃是大势所趋,而最高房价正逐步逼近30000元/㎡。

何况,本次计算中,作为地价参考标准的2753元/㎡地价,真的已经很低了。

写在最后,如何正确看待昆明房价?

其一,近期昆明房价有所波动属正常现场,不少房企都在疯狂的年底冲量中。为完成既定的业绩目标,或采取“以价换量”的销售策略。譬如:买房65折、全部房源8折起、增加额外优惠点等等,都只是促销手段之一。

同时也给各位购房者看官们一个温馨提示,好货不便宜,莫被数字迷了眼。优惠是真的,价格也是真的,至于最后买下的房性价比究竟如何,还需理性思考和计算。

其二,作为“春城”“中国健康之城”的昆明,买房客群早已被外地人占据大头。过半数房子被外地买走的大势,也为昆明房价的涨跌埋下了不安定因素。房价涨跌的影响因素变得更为复杂,不能单纯的以本地情况为参考依据。

其三,随着国家“一带一路”倡议、泛亚高铁建设的推进,也为作为未来区域城市中心的昆明,增加了经济发展的动力,或将吸引更多的外人来昆置业,居住,对房价造成一定的影响。

其四,最新出台昆明落户政策,在放宽落户限制的同时,也增加了昆明对于其他地州和省市购房人群的吸引力,也为昆明房价未来涨跌埋下了又一伏笔。(文/搜狐焦点 Dana)

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