起始楼面价达14425元/㎡ 谁会成为今年土拍最大赢家?

昆明楼市深度报道 2020-10-14 12:07:42
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

这么高的楼面价真的会有人买账吗?

在《2020年前三季度昆明房地产市场拓展力TOP20》中,数据显示,相比较2019年,昆明市土地市场多次出现“地王”,2020年土地成交市场较为温和,草海、巫家坝房价较高的片区也暂未有土地供应

进入10月后,巫家坝片区迎来今年首次土地供应,且起始楼面价高达约14425元/㎡,或将刷新昆明楼面价地王记录!

(9月昆明楼市行情 图源:昆明锐理)

而据昆明锐理数据显示,昆明9月住宅成交均价为14548元/㎡;如此看来,此次出让的土地楼面价已直逼昆明房价。

10月9日,昆明市自然资源和规划局发布了巫家坝KCGD2020-3-A1、KCGD2020-4-A1号地块出让公告,两宗土地将于本月30日进行网上拍卖。

(土地信息)

两宗土地均为住宅用地,约53.73亩地,起始总价19632942万元,最大容积率为3.8,建筑密度≤28%,绿地率>30%。

(地块位置)

从出让信息来看,KCGD2020-3-A1、KCGD2020-4-A1号地块位于巫家坝北侧和甸营村、紧邻汕昆高速西南侧。和甸营村紧邻原巫家坝机场跑道最北端,位于雨龙路博美建材城对面,一期拟收储618亩土地,已在2019年初时完成征地拆迁工作总量的82%。

二期则在2019年9月2日发布招标公告,初测面积约1081080平方米,目前无最新进展

(巫家坝2020年土地供应信息)

巫家坝此次出让的两宗土地,在今年6月28日召开的昆明2020年土地推介会上,就曾出现过。

(巫家坝2020年土地供应信息)

从土地推介会上获取的信息可知,这两宗地块是巫家坝2020年土地供应容积率最小的地块,且是唯一的纯住宅用地。而在之前,巫家坝也未有单一的纯住宅用地出让,这也是片区首次迎来纯住宅用地

地价作为房价的基础成本之一,地价的波动,房价也将随之受影响。

房价是由多种因素构成的。一般而言,多以以下算法为计算标准:地价成本35-40%,建安成本35-40%,税费成本12-15%,开发商利润8-15%。

 按照此前在《降价了?昆明房价的“底线”该是多少?》一文中的算法来看,昆明一个房子的基础建安成本将在5000元/㎡上下。

然后,房价公式取各项影响因素的平均值,按100%来计算,就是:房价=土地成本(38%)+建安成本(37%)+税费成本(13%)+开发商利润(12%)

以目前出让信息来看,以现阶段的起始平均楼面价约14425元/㎡为地价计算标准(不含税费成本、开发商利润成本、开发商销售管理成本等因素),该地块房价底价为19425元/㎡

当然,这个价格仅仅只是计算了土地成本和建安成本,还不包含开发商其他运营、营销成本等各项开支成本。

同片区拿地的中海,当时楼面价为2850-6299元/㎡,现在的房价在18500-24000元/㎡(高层)。去年的楼面价地王宝能滇池九玺,平均楼面价为13676.92元/㎡,目前,洋房售价25000元/㎡。

这样看的话,也怪不得有人会预测这两宗土地未来房价会破3万/㎡。

两宗地因为高昂的楼面价,从发布出让公告后,就一直备受关注,引起了很多人的讨论,为什么楼面价会这么高?

1.地理区位优越

从以往的昆明楼面价地王排行版来看,位于前10的地块,大多集中在草海、双塔等均位于昆明热门的置业区。(昆明楼面价地王TOP10)两宗地块位于巫家坝片区,作为城市的未来新中心、CBD,无论是该片区的规划、搭配的配套资源、入驻的房企等,均往高大上走。

(昆明楼面价地王TOP10)

这个片区一直以来都是昆明土拍的热点、房价的高点之一。

2.配套成熟(规划配套齐全)

巫家坝规划的配套非常齐全,涉及生态、交通、教育、医疗、商业等,涵盖生活的各方面,而且片区还引入了多个企业总部。

3.拿地条件温和

查阅此前巫家坝的土地出让信息,在这个片区拿地大都多有附加条件,比如,拿地需6个月内缴清全部土地款、须有超高层建筑投资建设及运营管理经验,还需引进至少1家世界500强企业总部或区域总部等。与此前相比,会发现此次土地出让并未有严苛的附加条件。

4、协同效应明显

事实上,目前巫家坝的平均房价约2.1万/㎡左右,所谓水涨船高,周边楼房的价格也影响着土地的出让。

写在最后:

虽然,地块位置位于巫家坝,但位置并不处于片区核心,还距离昆石高速较近,未来居住会受影响;和甸营村城中村二期从去年发布招标公告到现在,也都还没有新的进展;而片区引以为傲的中央公园也不见动静。这么高的楼面价真的会有人买账吗?

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。