预见2018 | 当你对上涨的房价越骂越凶 你离买房也越来越远

云南楼事 2018-03-08 09:39:00
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发展到2015年的深度阶段,又经历了2016年的“深V”反弹,价格回暖“反射弧”相较其他地区略长的昆明楼市。

当楼市从2014年自我调整,发展到2015年的深度阶段,又经历了2016年的“深V”反弹,价格回暖“反射弧”相较其他地区略长的昆明楼市,终于在2017年找到了价格上涨的感觉,且在全国大面积重提限购的趋紧形势下,昆明楼市反而涨势愈加凶猛。

一组权威研究机构的数据显示,2017年昆明商品房成交均价约为10281元/㎡,同比上涨13.0%,其中,住宅物业成交均价10784元/㎡,相比2016年上涨2474元,同比上涨约30.0%。

同一机构数据显示,2018年1月最后一周,昆明楼市各类商品房成交均价约为11634元/㎡,相比去年末上涨1353元,其中,住宅物业成交均价14691元/㎡,相比去年末上涨3907元。

或许一周的价差并不能对全年的房价走势提供太多参考,但新年开局首月单周涨幅超过去年平均水平的价格走势似乎已经明确表明,2018年的昆明房价仍将继续保持上涨,且涨幅可能更大、涨势也许更猛。

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再说一次,昆明房价还要涨

年初,有媒体结合昆明过去每四年一个周期的房价走势进行预测,2018年昆明房价有可能出现下跌。据该媒体观点,在2005年、2009年、2013年的房价快速上涨后,昆明楼市均在次年呈现疲软走势,照此“四年定律”,在经过2017年的快速上涨之后,2018昆明房价或迎来一轮回落。

相比媒体的“四年定律”,中原地产对于2018年的昆明房价预测则给出了截然相反的意见。按照中原地产的说法,昆明2018年底的新房时点均价或将拉升至15000元/㎡,而对于这一相比去年底约50%的涨幅预期,中原地产表示是由于品牌房企成为市场主力供给,以及低库存高消耗等客观因素所致。

结合中指院年初发布的“2017年房企业绩排行榜”信息,万科、碧桂园、恒大、融创、中海、招商等全年销售额超千亿的一线房企均已落地昆明,且销售额稳居前三的碧桂园、万科、恒大,仍在进一步扩大昆明的市场份额。

与此同时,短时间内有望跻身“千亿行列”的旭辉、中南、中梁、远洋等第二梯队房企也已陆续落地昆明,随着外来品牌房企逐渐主导昆明楼市,随之而来的精装、产品品质、物业服务、科技型配套等关乎生活舒适度的物业附加值,都将由房价买单。

此外,得益于“不限购”的宽松政策条件,以及气候环境舒适的城市优势,昆明外来置业人数比例的快速增加,相比约5个月就能完全去化的住宅库存,供不应求的昆明楼市供需现状很大程度也将对房价产生上行推动。

100万,昆明买房“门槛价”

可以看到,2017年昆明新房成交均价的万元突破,同时也将昆明刚需购房者的置业门槛拉高到百万元平台。按照研究机构统计发布的2017年昆明住宅物业均价,100万元能在昆明购买一套面积不大于93平方米的普通住宅,且还必须是三环区位的楼盘。

如果说2017年100万元的置业预算还能勉强买到一套适合普通家庭的刚需三室住宅,那进入2018年,100万元的置业预算将很难满足家庭居住需求。

据研究机构最新发布的房价数据,昆明2018年1月住宅物业均价约为12527元/㎡,同样100万元的置业预算,仅能买到一套80平方米左右的普通住宅,而这类两室物业对于普通的三口之家而言,空间略显局促。

但必须看到的是,随着房企开发品质的不断提升,昆明市场上的多数开发企业正在逐渐淘汰80平方米左右的两室产品,再结合昆明持续上涨的房价走势,2018年的昆明置业门槛在跨过百万平台之后,将继续被拉高。

不过,昆明新房价格的快速上涨趋势还未明显传导至二手房市场,相比选择区位较远、面积偏小的一手新房,首次刚需置业者选择购买区位成熟、配套完善的二手房似乎更具性价比,而这也意味着2018年昆明楼市的客群类型将继续细分,三级市场将进一步分流置业预算低于100万元的首次刚需置业客群,而二级新房市场将主要面向改善型置业需求。

房价、地价还会有多少惊喜

显然,“持续上行”已经成为大众对于房价的普遍认识,至少在行业基本面和供需结构不明显变化的前提下,“继续上涨”将成为未来一段时间内房价变化的基本趋势。

如果运用这一理论逻辑判断2018年昆明房价的走势,相信绝大多数人不会对房价“继续上涨”的预期表示太多异议,唯一不能确定的只是还会有多大涨幅。

其实,中原地产有关2018年底的时点均价预测,某种程度上已经明确了今年昆明房价可能出现的最大涨幅,但似乎同比去年底近5成的上涨空间并不能被普遍接受,那我们就简单分析一下支撑昆明房价继续上涨的几种可能性。

作为影响房价最重要的因素,昆明主城四区的土地成交单价在去年均实现千万元突破,其中,东白沙河片区的千万地王最高楼面价达到11519元/㎡,超过当年的草海地王;而西北片区及龙泉路的千万地王楼面单价相比周边其他项目也实现翻倍增长。

更重要的是,这些位于昆明主城三环外的千万地王,在交易出让过程中均上演了多家房企激烈争夺的戏码,而在昆明市优先存量土地消耗与开发企业加速项目储备的土地供需矛盾作用下,昆明土地成交价格势必进一步提高,并对房价起到直接带动。

如果说“面粉贵过面包”只是老调重弹,那物业产品附加值的提升,也将成为昆明房价继续上涨的重要推动。一个明显的趋势,越来越多的在昆房企开始主打精装物业,相比毛坯户型,精装产品往往会有1000-2000元/㎡的溢价,再加上学区配套、星级物管、智能家居、园林景观,以及文化、健康、养生等软硬件设施的升级,都拓展了昆明房价继续上涨的空间。

最重要的是,现阶段昆明楼市仅余5多月住宅库存,其中还必须满足30%左右的外来置业需求,且按照今年一月相比去年同期5.09%的商品房成交量同比增幅,供不应求的市场形势也将起到继续推涨房价的作用。

继续喷房价,就是不买房

能够想象,「云南楼事」对于昆明房价还将继续上涨,且涨幅继续扩大的观点和判断,必将成为“小编傻X”、“开发商的托”、“鼓吹房价的骗子水文”等一系列不满房价网友激烈言辞的宣泄口,而且他们也将继续打着“坚决不买房,饿死开发商”的旗号,误导别人也别买房。

需要看清的是,市场走势并不由媒体观点影响,更不会因部分人的观望而转向。一个直观的例子,过高的房价很大程度上是“北漂热”退潮的关键,但随着“逃离北上广”呼声骤起,一线城市房价并未随着“飘一族”的离开停止上涨。

或许这个例子并不完全适用于昆明的房价上涨逻辑,但作为一座“资源型城市”,昆明得天独厚的气候资源及适合居住的舒适环境,很大程度都将为昆明的房价上涨形成增益,更何况远低于一线城市的价格水品及更加宽松的政策空间,昆明在承载北上广逃离一族分流的同时,大量人口迁入也将形成对房价的推涨。

当然,我们并不能左右部分网友对于当下昆明房价形势的认知,但一个中肯的建议的建议就是,在区位配套符合自身需求,且能够负担房价的情况下,应尽早买房,毕竟对开发商和媒体的骂,并不能阻止昆明房地产市场继续走强,更无法享受未来继续上涨的房价红利。

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