血拼姐掐指一算，昆明房价已连涨34个月了。房价的一路高涨，让很多刚需购房者望而却步，其中有不少人转而将目光投向二手房。与购房新房不同，买二手房也需要小心谨慎，防掉坑里，防买到容易贬值的房子。

本文阅读重点：

新房与二手房的差别

购买二手房防坑指南

这些二手房千万不能买、不能碰

新房还是二手房 看清价格再下手

关于昆明房价，不同的研究机构给出的数据有所差别，但大致差不多，仍有一定的参考意义（以4月份为例）。

新房方面，近日，某研究院发布4月100城房价指数。昆明4月房价环比下跌0.13%，均价为10641元/㎡。另据锐理数据显示，4月份昆明住宅成交均价14388元/㎡，环比上涨3.3%。

二手房方面，诸葛找房的二手住宅市场挂牌数据显示，4月份昆明二手房市场挂牌均价为13394元/㎡，环比上涨了0.04%，涨幅与上个月持平。

（昆明新房和二手房购房费用对比）

划重点：从价格来看，新房和好的二手房价格相差不大，部分优质房源甚至出现房价倒挂现象。对此，血拼姐的建议刚需买房看配套，投资买房看新房。

为什么总有人说宁可买新房也不买二手房？

答：购买二手房有条件，也不是想买就能买的！新房增值空间更高！

划重点：

1、价值评估：新房＞二手房

与新房不同的是，二手房买卖都需要进行评估，在昆明一般能做到实际成交价的8.5-9成评估(新房评估高一些)。

2、首付：二手房＞新房

首套房，首付25%。首套二手房首付款=成交价-评估价*75%。如：一套100㎡总价约140万的房子，9成评估总价约126万，则首付款约45.5万。

二套房，首付45%。购买第二套二手房首付款=成交价-评估价*55%。如：一套100㎡总价约140万的房子，9成评估总价约126万，则首付款约70.7万。

总结：从首付来看，一样的总价，买新房比买二手房缴纳的首付更低，刚需购房者可根据经济承受能力量力而行。

3、契税：二手房＞新房

购买二手房，需要在付首付的同时交纳中介服务费(昆明基本为2%)、契税、增值税（满年两免增值税）、个人所得税(少有住房满5年全免)等数额巨大的费用。

（实拍：二手房购房需付税费一览）

购买二手房防坑指南

以下是血拼姐整理的购房二手房的注意事项：

当确定要购买的某几个二手房房源后，就需要对备选房源进行以下对比筛选，最终确认购买房源。

排名前列步：交易谈判

一、确认权属：

1、了解清楚房屋的产权情况，是70年、50年还是40年，以及还剩下多少年可以使用。

2、了解房屋是否满两年；如果已满两年，那又是否满五年；这涉及到二手房交易时需要付的相关税费。就昆明而言，拿到不动产权证满两年，将不收取增值税。

3、了解房屋是否是“少有”住房。判断清楚卖方的产权是否完整和可靠，有无共有人，有无抵押以及其它产权纠纷。买之前较好到房管部门查询此产权证的真实性。

此外，需了解所选房屋是否属于公产房，确认原产权单位是否允许出售。如果是公房，还需验证对方提供的房屋租赁合同。

注意事项：房屋产权存在问题，建议千万不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，引起许多麻烦。

二、现场看房

1、看基本情况：看房屋建成的年代、土地使用期限、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的一致（有些房屋有赠送面积，但并不会写进不动产权证里）；看房屋的布局是否合理，配套设施是否齐全完好；看房屋的结构有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等。

2、看小区内部及周边环境和配套设施是否完备，物业服务情况如何。二手房的小区环境、房屋质量相比新房有一定差距，年代越久的小区差别越明显。从小区安全保卫、卫生清洁、绿化等方面情况可以直观看出小区的物业服务的好坏。好的物业服务，能为业主省心不少；从对房屋配套设施设备的考察，主要有为水、电、气、暖的供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等；从周边大环境判断以后的生活配套是否完善，重点考察房屋周围有无工厂、有无高架桥周边等噪音源、有无有害气体的污染源等危害身体健康的影响因素。

3、看房子历史，看邻里关系如何。跟邻居了解下房屋此之前都有哪些人住过，什么背景，何种用途，是否发生过不好的事情(比如纠纷或案件)?邻居都是什么样的人?是否能融洽相处等。

第二步：谈判签约

当选到了满意的二手房，接下来就是双方价格谈判、交接时间和设备、搬迁、过户等问题。

注意事项：与买卖新房不同，二手房买卖合同的签定相对简单，但合同并没有国家管理部门颁布的统一格式。因此建议先了解一下二手房合同的有关条款，签一个明明白白的合同，相关细节的约定条款要明晰。

第三步：二手房贷款

付款方式分两种，一次付款和贷款。

贷款方式也分公积金贷款和按揭贷款。其中公积金贷款对象只能是存缴公积金的借款人，贷款额度以银行评估后给到的额度为准；按揭贷款则经过银行房贷处审查同意，到指定的房地产销售企业或是房地产中介企业办理。

注意事项：贷款额度均以贷款银行最终的评估结果为准，超出贷款额度的房款，需购房者自行承担解决（二手房购房压力山大重要原因之一）

第四步：过户手续和费用

签定买卖合同并付清房款后，交易双方即可携带有关证件资料办理交易手续。进件后，交易管理部门经过现场查勘等程序，确定产权无纠纷后，办理产权转移手续，买卖双方缴纳相关税费，在30日内，核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。

稳住！不看、不听、不碰、坚决不能买

这些二手房容易贬值，千万不能买！

排名前列种：酒店式公寓

酒店式公寓的土地使用年限为40或50年，不能落户，不能解决孩子的上学问题。且存在户型通风采光差、水电费和物业用费贵（按商业标准收费）的硬伤，再次转手卖出很困难。

第二种：特殊性质房屋

如：军队的房子、医院的房子、学校的房子、没满5年的经济适用房、小产权房、法拍房等，这些房子交易时有诸多限制条件，在不了解具体情况时尽量避免购买，以免造成自己的财产损失。

第三种：配套老旧的二手房

即便是城市中心地段的二手房。地段虽好，但年代久远，小区停车位不足，绿化环境不好，物业管理不完善，户型老旧且贷款也受到各方面的限制等因素，前景并不是很好。因此过于老破小的二手房，不建议购买。

第四种：凶宅

房屋内有发生过非正常死亡事件，比如自杀、凶杀和恶性传染性疾病等，这类房屋不建议购买。

注意事项：买二手房之前一定要调查清楚，遇见那些看起来条件不错，但是价钱低廉且无人问津的房子，一定要弄清楚原因，不要贪便宜急着入手。一分钱一分货，没有天上掉馅饼的好事。

第五种：位于工业区、污染严重的房子

这类房子经常以低廉的价格吸引人，但噪音大、空气差都是不可忽视的劣势，健康生活无法得到保障。不仅保值很困难，转手很难。

血拼姐总结性发言：什么时候买房？买什么样的房子？在哪里买房？看……需求！合适就买，不合适就再看看，就这么简单，别想太复杂~