本文导读：

1、洋房怎么定义。

2、昆明洋房有多稀缺。

3、如何鉴别“伪洋房”。

此前，很多网友反应，说现在昆明房子密度越来越大，楼层越建越高，想要找洋房产品却比较少，今天，就跟大家说一说昆明的洋房。

阅读之前，先了解下这些房产小百科：

低层：小于等于10米，1-3层，一般都是别墅。

多层：介于10米-24米之间，4-8层。

小高层：9-15层。

高层：15-34层，大于24米，小于100米。

超高层：34层以上，百米以上。

什么是洋房？洋房分狭义和广义之说。狭义洋房就是通常所说的花园洋房，为花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园。目前这样的产品比较少，在昆明基本上找不到。

就昆明市场乃至全国市场上来看，大多产品都是广义的洋房，广义的洋房定义为多层（总层高4-8层）板式建筑，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

相较小高层、高层住宅，洋房容积率低、公摊小，居住舒适度更高，深受购房者喜爱。

（昆明某洋房项目实景图）

另外，因为高层越来越多，人们渐渐习惯把开发强度相对较低的小高层住宅也称为洋房，但实际上，总层高超过8层都不是真正的洋房，那些产品算是“伪洋房”。

在昆明老小区中，有不少都是6-8层洋房，但随着城市的快速发展，土地资源的日渐稀缺，近些年来的产品多以高层、小高层为主。

昆明哪些楼盘有洋房在售呢？据血拼姐不完全统计，昆明主城五区在售/待售的281个楼盘中，洋房产品仅有12个，售价从11500-32000元/㎡不等。

（昆明在售洋房项目汇总）

从这些项目中不难发现，昆明洋房主要集中在滇池畔、长虫山等自然资源较丰富的地方或是郊区，价格差距也较大。新城琅樾、碧桂园东园因为地理位置相对较远，因此价格也相较其他洋房项目便宜许多。

滇池畔金地云海一号、中国中铁·诺德山海春风、海东俊园等项目均为纯别墅洋房社区，密度较低，景观丰富，环境优美，价格基本在2万/㎡以上。

另外，并不是所有项目都为纯别墅洋房社区，恒大玖珑湾、新城琅樾等项目都是“高层+洋房”的模式，可以兼顾不同客群，但项目整体容积率会更高一点。

最后，因为目前市场上多为高层住宅项目，所以人们渐渐习惯把开发强度相对较低的小高层住宅也称为洋房，在昆明，有些15层、18层高的产品都被称之为“洋房”。说是南北通透，但左右好几个单元连在一起，说是户户观景，但楼间距非常小根本没有充足的地方做绿化。

怎么鉴别“伪洋房”？ 

1、看楼层，8层以上不是真洋房；

一般来说，洋房产品的总层高在4-8层，超过8层就不是真洋房。洋房层数低户数少，有些洋房还做了对开门电梯厅，独立入户，相较高层居住体验度大大提升，也告别电梯难等等问题。

2、看得房率，没有高得房率，不是真洋房；

7层以下洋房公摊在7-12%左右，公摊越小，得房率越高，也就更加宽敞舒适。而高层公摊基本在20%以上，目前昆明在售的一些高层公摊甚至达到了30%。

3、看容积率。

洋房容积率一般在1.0-1.5，因为容积率低，就可以实现宽敞楼间距，享有绿色的居住环境，以及获得较好的采光，景观资源也较高层有优势。

4、看面宽看采光

洋房基本都是1梯1户、1梯2户产品，一般都能做到坐北朝南，格局方正，三面采光，能保证大面宽设计。

5、看风景，没有好风景，不是真洋房。

真正的洋房强调景观好、绿化高，很多还会选址在自然景观丰富的地方，并拥有花园或露台的基本配套，你在自家的花园、或者露台喝喝下午茶，闲暇时种种花草陶冶情操。

总结：洋房得房率高、容积率低、居住品质高，但昆明在售产品较为稀缺，主城五区仅有12个楼盘在售，价格也相对较高，纯别墅洋房社区更少，购房者在选购是要注意鉴别“伪洋房”。