昆明第40/41周简报|供应激增价格稳定 市场促销抢收凶猛

焦点昆明研究院 2020-10-14 09:45:23
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报告期:2020年9月28日至10月11日 出品时间:2020年10月13日

研究员:向雪平

市场综述:

因国庆与中秋重叠,2020年的“十一”黄金周较以往增加一天。加之黄金周前后系“金九银十”交叉点,2020年的“金九银十”,其市场意义又远大于以往,因此昆明市场上的房企和项目营销动作更为活跃,促销抢收力度更为凶猛。根据焦点研究院的统计,第40周15个项目获取预售手续,新增预售面积48.96万平方米,环比上升54.68%;但第41周则无项目获取预售。房企和项目营销动作大都以特价房或“双节折扣”回馈等方式,成交价格略有下滑,其中第41周成交价格15657元/平方米,环比下降1.04% 。

当期昆明市场土地供应规模放量,18宗地块将于10、11月挂牌出让,面积653331.59平方米,约980亩,起始价98.68亿元。

先来关注城建方面,呈贡锦绣大街立交开工建设,呈贡新区至主城区将新增快速通道。昆明火车站南广场投入使用。

土地市场方面市中心、巫家坝、空港片区、马街片区、草海、马金铺等6个片区均有供应,其中,巫家坝2宗地块是继2019年7月24日后首次供地。成交方面,第40周成交5宗住宅或混合用地,面积160434.12平方米,约240.65亩,其中1宗地位于晋宁区,其余地块均位于空港片区。

市场方面值得关注的是,已停办四年的房交会将重启,主题“宜居胜地 自在云南”,时间是11月27日至12月1日,地点是昆明国际会展中心。

回归市场一线,焦点研究院统计显示,当期无项目开盘销售,市场以平销为主。双节期间,项目推出特价房或暖场活动吸引到访,品牌项目,三居、四居成交支撑市场。项目方面,保利春湖国际生态城、万达中央公园开放售楼部,昆明恒大华侨城阳宗海、俊发城逸璟峰、绿地观云山举行发布会,恒大玖珑湾、首创誉华洲、上悦天地、融创雁来湖小镇均有暖场活动,并配合不同幅度的购房优惠政策。

城市面

城市建设

①呈贡锦绣大街立交开工,计划2021年6月30日竣工通车。

影响研判:呈贡新区、市级行政中心通往主城区将新增快速通道,将加快呈贡新区与主城区交通一体化。对周边项目有影响,包括七彩云南第壹城、锦艺昆明之光、公园壹号、融创孔雀镇等。

②昆明火车站南广场投入使用。

影响研判:结束通往昆明火车站从环城南路绕行历史。

土地面

土地出让

①空港经济区大板桥街道办事处4宗地块挂牌出让,面积约150947.71平方米,约226.42亩。云南省滇中产业发展集团有限责任公司以底价4.48亿元竞得,成交楼面价664至1200元/平方米。

影响研判:空港经济区是全年主城区内地块出让最多片区,占总量的26.5%,亦是品牌房企竞争热点,当前已有昆明空港国门商旅区、招商依云国际社区、首创誉华洲、东原启城、长水航城等项目,价格约5500至7800元/平方米。

②蓝光旗下昆明坤锦房地产开发有限公司以13.52亿元竞得昆明西北新城地块,面积120992.54平方米,约181.49亩,其中包含住宅用地,面积76145.61平方米,约114亩,成交楼面价约2025至4200元/平方米。

影响研判:地块位于西北新城、五华区泛亚科技板块,二、三环边,紧邻普吉路、王筇路及小屯路,临近地铁4号线大河埂站,距新城吾悦广场、宜家、云南阜外心脑血管医院、隅山公园等也较近,区位良好。周边项目有华飞新域宸璟、融创春风十里等,住宅均价约14000至17000元/平方米,公寓约9000元/平方米。

土地供应(一)官渡区关上街道办事处2宗地块将拍卖,面积35817.59平方米,约53.73亩,均系住宅用地,起始价196329.42万元,起始楼面价约14425元/平方米。

影响研判:未像以往巫家坝地块增加总部基地、商业等条件,系巫家坝片区首次出让纯住宅用地。且两宗地间规划一所小学,是片区少有的学区房项目,推升起始楼面价至14425元/平方米,仅次于2019年宝能竞得的草海地块15922元/平方米记录。焦点研究院认为,即便是高层住宅,项目价格也在2万元/平方米以上;如规划匹配巫家坝核心区的高端项目,项目价格有望攀升至2.5万元/平方米。当前巫家坝核心区精装修大平层较高价格2.6万元/平方米,与核心区在售项目相比,该地块地段优势不明显,缺乏竞争力。

土地供应(二)

①.五华区龙翔街道办事处1宗住宅用地将拍卖,面积22700.83平方米,约34亩,起始价74160.9万元。

②西山区马街街道办事处大渔社区居民委员会1宗住宅和零售商业用地挂牌出让,面积36850.18平方米,约55.28亩,起始价104961.41524万元,起始楼面价约5275元/平方米。

③空港经济区大板桥街道办事处5宗住宅用地将拍卖,面积约233526.62平方米,约350.29亩,起始价91075.4万元。

④西山区马街街道办事处大渔社区居民委员会5宗住宅和零售商业用地将拍卖,面积211412.24平方米,约317亩,起始价531176万元。

⑤高新技术产业东区4宗地块将拍卖,面积113024.13平方米,约169.54亩,起始价40602万元,起始楼面价841至1667元/平方米。

影响研判:根据焦点研究院的统计,2020年前三季度,昆明供地重心向安宁、空港等郊县转移,主城区供地规模有所下降。但在第四季度,主城区供地节奏有所加快,此次供地涉及五华、官渡、西山、呈贡等。

房交会:房交会将重启,时间是11月27日至12月1日,地点是昆明国际会展中心。

影响研判:因报名房企不多,房交会已停办四年。当前受新冠肺炎疫情和调控政策影响,房企和项目去化压力加大,推售需求都较为迫切,催生房交会回归。

项目面

恒大玖珑湾:项目位于官渡区昌宏西路以南,五甲塘湿地公园往北1公里处。阅山海组团入市,加推1栋房源,户型约80平方米两室、113平方米三室、128平方米三室,2梯6户设计,33层,带装修交付,均价14500至15500元/平方米。双节期间供应30套限量房源,均价14200元/平方米。

万达中央公园:项目位于安宁市珍泉路与安海路交叉口,罗柏馨苑对面。规划建设12万平方米商业集群,即安宁万达广场,含酒店、公寓、住宅、商业。项目8月16日开放城市展厅,9月20日举行媒体见面会,9月22日举行安宁万达广场启动仪式,9月30日开放售楼部,预计10月17日开盘。户型约115至236平方米住宅,详细信息待定。

首创誉华洲:项目位于官渡区空港经济区长水机场旁。滇中城投、首创置业联合开发。9月13日开放售楼部,户型约77至118平方米住宅,两室、三室、四室,1梯2户,15至18层,预计售价7800至8000元/平方米,预计10月中旬开盘。双节期间举行草坪星空音乐节,10月9日首创置业举行以“共生 腾飞”为主题理想生活发布盛典。

锦粼天序:项目位于西山区万达双塔旁。龙湖、新希望联合开发。9月22日举行发布盛典,9月24日项目规划通过,9月27日开放营销中心,10月1日开放143平方米样板间,10月11日开放179平方米样板间。首开地块面积约82.4亩,容积率4.6,规划10栋25至32层住宅,1栋21层、1栋31层办公楼、公寓,另规划一所幼儿园。户型最小137平方米,主力户型143、179平方米,均系四室;后期259平方米大平层。项目分两个地块,规划16栋高层住宅、2栋办公楼及1栋幼儿园。当前片区均价22250元/平方米。此前龙湖以37.22亿元竞得该地块,根据成交楼面价10769.29元/平方米及当前区域均价判断,项目开盘价格应不低于2万元/平方米。

俊发城逸璟峰:项目位于盘龙区俊发城云南师范大学附属中学东侧。一期已售罄。10月11日二期紫檀苑新品发布会举行,以“维峰 造极”为主题,户型117平方米三室、143平方米三室、186平方米四室。

绿地观云山:项目位于晋宁区南滇池大赖山,原一乘驾校总部。8月13日举行媒体见面会,8月16日开放城市展厅,预计10月中旬首次开盘销售。将供应洋房、合院、叠墅,其中洋房户型约112、136平方米,1梯2户;合院户型约120、140、147平方米;叠墅户型约91、115平方米,毛坯交付。10月11日“一抹中国式焦虑“产品发布会举行,同步与上海协和国际双语学校签约。

昆明恒大华侨城阳宗海:项目位于宜良县城阳宗海风景名胜区,恒大、华侨城联合开发。项目含别墅、洋房、公寓等。10月1日合作签约仪式举行,营销中心、三大儿童乐园、实景园林、滨海商业街亮相;10月10日恒大华侨城阳宗海百万业主权益发布会举行,发布业主尊享15项权益。项目户型49至96平方米洋房、143至230平方米别墅,详细信息待定。

上悦天地:项目位于五华区陈家营路与沙河路交汇处,隅山公园对面。龙湖、海伦堡、中南联合开发,集住宅、公寓、商业、街区、商务于一体城市综合体。4月与红旗小学签约。项目户型89、109、117平方米,均系三室,2梯5户,32层,价格14500至16500元/平方米。另有户型约40至52平方米Loft公寓在售。双节期间购住宅或loft,可享受5%购房优惠;地州及省外客户可享受2%购房优惠;老带新还可享受1%购房优惠。

融创雁来湖小镇:项目位于安宁市太平新城南片区太金璐云南财经大学安宁校区对面。项目规划11至12层小高层住宅、洋房、合院。安宁中学已签约入驻,规划小学48班、初中36班、高中54班,均系公立、公办。9月30日示范区开放,9月30日至10月8日首届热气球天空马戏节举行。项目小高层住宅户型76、108、115、126平方米二室至四室,1梯2户,均价8000元/平方米。

保利春湖国际生态城:项目位于五华区西翥生态旅游实验区内。2019年12月21日南屏街城市展厅开放,认筹登记,但至今未开盘。10月1日营销中心开放。双节期间举行保利春湖飞行乐活节。项目含公寓、洋房、别墅合院,其中公寓户型40至70平方米,预计10000元/平方米;洋房户型126至136平方米,三至四室,预计8000元/平方米;别墅合院68至172平方米,预计15000元/平方米。计划10月开盘。

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