一手楼市丨拥有“369班”全龄学校的方旺片区究竟如何?

昆明楼市深度报道 2019-11-28 11:55:09
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“低价”的方旺片区、“被大牌青睐”的方旺片区、拥有“369班”全龄学校的方旺片区,当真如吹捧的那么好吗?

大多数人可能不知道,随着今年7月份保利云南置业以40.93亿元的价格拿下昆明东市区方旺片区6宗地后,大火的方旺片区暂时没有了可出让土地

“低价”的方旺片区、“被大牌青睐”的方旺片区、拥有“369班”全龄学校的方旺片区,当真如吹捧的那么好吗?

是骡子是马,搜狐焦点昆明站先帮你们拉出来溜溜!

(方旺片区位置示意 图源网络)

方旺片区的位置如上图所示,不难发现,昆明东市区的整条虹桥路,基本上是把整个片区一分为二,上半部分是同样较为火热的东白沙河片区(属于盘龙区),而下半部分就是方旺片区(属于官渡区)。

这么一看有点意思:东白沙河的水资源、众多商业资源,方旺片区并不能共享。(白沙河片区详情见前几天发的《“被吹上天”的东白沙河片区,到底几斤几两?》一文);相反的,方旺片区的众多教育资源东白沙河北边的众多住宅区也会表示“甚远,不方便”!

于是乎,谈及方旺片区,就不看东白沙河片区的配套了,来细看方旺片区内部的情况。

方旺片区被昆明人认识算是从东旭骏城这个盘开始。2013年7月昆明交投拿地,开发东旭骏城,算是打响了该片区开发的第一枪。但是从销售到如今入住(尾盘状态),东旭骏城并不被认可

(东旭骏城实拍图)

业主对东旭骏城的描述:没配套、车停路边被砸、交通不方便、荒凉、发展滞后、脏乱差。

紧接着片区内新建盛惠园公租房项目,位于东旭骏城南侧。

伴随而来的,是更多的问题。

公租房租户不止一次向市长热线求助,表示盛惠园公租房项目交通出行难、周边配套不足(夜间均无路灯照明)、物业管理水平极其糟糕、小区工程质量差等。

(盛惠园公租房实拍图)

2015年前后,昆明先后公布了《昆明市官渡区控制性详细规划梳理》以及《昆明中心城区官渡区控制性详细规划梳理》。这其中,更加细化了方旺片区的规划。

2017年前的方旺片区,算是充分体现了昆明“东邪”的特点:脏乱差、配套欠缺、发展滞后。

真正意义上的开发,始于2017年

2017年10月,成都中南世界房地产开发公司经过55轮竞价后(8家企业报名竞拍),摘牌方旺片区113.4亩土地,而后建成中南碧桂园樾府

2018年,中国奥园地产进入昆明,方旺片区的昆明奥园成为其第一个项目。

而2019年,算是方旺片区比较火热的一年。

官渡二中、方旺中心小学等新校区投入使用;蓝光、保利拿地进驻;加之昆明市公共资源交易网发布了《东连接线支线方旺片区配套中小学(24号地块)建设项目施工总承包招标招标公告》,方旺片区的教育配套再度升级

至此,片区内可出售土地已被悉数瓜分,各项目及学校具体位置如下图所示。

(方旺片区各项目位置示意)

细看发现,如今片区中已有的学校为:方旺中心学校(小学)、官渡二中(完中)、昆中铁幼儿园、盛惠园幼儿园、曙光幼儿园。在建的有盛惠园右侧的96班中小学,余下的学校均在规划中。

(官渡二中实拍图)

(方旺中心学校实拍图)

待售或在售项目有:保利城(2个商业地块、4个住宅地块)、中南碧桂园樾府、蓝光德商天域(2个住宅地块)、奥园(4个商业地块、1个住宅地块)。

从现状来看,方旺片区的学校算是从幼儿园到高中都有覆盖,但若是几个项目都入住后,小学、初中、高中必然不足维系。同时, 名校不足,各学校的教学质量也容易被人诟病 。

再来,商业方面目前就更是稀缺,仅有已建成的东旭骏城有部分配套商业,但存在无规模、体量小、杂乱等问题,已经维持不了片区内居民的需求。

针对这一点,保利城以及奥园两个项目规划了大体量的商业,但是建成投入使用也是几年后的事了。

但是接下来这两点,确实是硬伤了。

交通!从一开始,大家的矛头就指向方旺片区的交通,确实,片区内有虹桥路(机场高速),可以直达机场或者市区,但是谁知道从片区内去到虹桥路有多难吗?片区内还有地铁3号线全线、6号线横穿而过,而离地铁站较近的东旭骏城直线距离地铁站都有1.2公里(走路怎么都有2公里),那再远一点的几个项目呢?

(方旺片区公交、地铁站示意)

公交车更是少的可怜,算来算去也就902路、263路、Z16路、28路这几趟。有的项目甚至走700米-1公里才能坐到公交。只能指望未来各项目相继交房后能增开公交车了。

医疗!这将是方旺片区更大的问题。首先,整个片区内部没有规划有医院用地

(方旺片区附近医院示意)

这还不是重点,周围区域内也没有大型医院,最近的三甲医院(昆明市第三人民医院)与东旭骏城直线距离5公里。如今,仅东旭骏城和盛惠园内开有小诊所。据了解,蓝光德商天域内部倒是规划有2000㎡社区医院。

但面对如此多学校的一个片区,医疗配套真的够了?

最后,回归到几个新项目的价格

蓝光德商天域:两个地块,规划有8栋住宅(其中4栋为两个单元),总户数1611户,以高层为主,毛坯,户型建面约89-125㎡,首开价格为10500-11500元/㎡,自身配套幼儿、2000㎡社区医院。交房时间2021年底。

奥园:一期以高层+小高层为主,毛坯,89-129㎡,新品将开盘,开盘价预计约11500-12000元/㎡(后期还有大体量的商业规划)。交房时间2021年底。

中南碧桂园樾府:规划有20栋板楼,以高层为主,带装修,还规划有1所15班幼儿园和4000㎡社区商业。106-158㎡户型,售价13500-14000元/㎡。交房时间2020年底。

保利城:六个地块组成,将建一所15班幼儿园、大体量购物中心、800㎡社区服务中心和4000㎡肉菜市场(位置最好的一个项目),目前暂无销售信息。

这么看下来,几个项目户型面积段差别不大,价格蓝光德商天域最低,带装修的中南碧桂园樾府相对较高,但整体要比东白沙河片区的项目低一些,更适合刚需和刚改群体

不过,如今已落地的几个项目,未来规划确实能在一定程度上为片区填补商业、生活配套的空白。如果再加入一些优质医疗配套、增多公交线路、整治公租房规范,长远来看也将是便捷生活区。

后记:

目前来看,方旺片区确实太多值得诟病的地方,尤其交通和医疗,未来也仍然值得去再三考虑。两三年时间内片区要想有好的居住感不太现实,起码要等到几块商业用地起来之后才会方便。除了教育资源这张牌外,整体的发展潜力不及同属于东市区的东白沙河片区。

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