上半年昆明房价破1.5W 卖得最好的房子在东南

昆明楼市深度报道 2020-07-08 11:57:32
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上半年在经历了“黑天鹅”之后,楼市究竟如何?而下半年又将出现何种走势,焦点君今天来和大家聊一聊。

7月第二周,各家机构开始陆续登出上半年的楼市数据,昆明上半年楼市成交情况也相继出炉。

据锐理数据《2020年上半年昆明楼市行情》显示,昆明今年上半年楼市成交量确实明显下降,但成交均价却处在上升态势。

上半年在经历了“黑天鹅”之后,楼市究竟如何?而下半年又将出现何种走势,焦点君今天来和大家聊一聊。

(图源锐理数据)

据锐理数据《2020年上半年昆明楼市行情》,昆明上半年共成交4万套商品房(包含住宅、商业、办公),同比2019年上半年下降17.6%。

其中,住宅销售套数29139套,商业销售2207套,办公销售8660套。

成交均价达14467元/㎡,同比2019年上半年增长7.8%,均价的增长主要是在于住宅和办公,其中,住宅价格14803元/㎡,同比增长6.5%;办公价格10722元/㎡,同比增长15.6%。

(数据来源:锐理数据)

从各月来看,在2月时受疫情影响,销量是有明显“低谷”的,但房价在3月份达到最低点。

单独把住宅产品提出来看一看。

(数据来源:锐理数据) 

住宅的均价从2019年1月以来,最高点在2020年5月,达到了15322元/㎡,6月虽然小幅下跌,但仍然处于高位。

不难看出,对于需求较高的住宅来说,虽然受疫情影响,住宅产品的销售依旧在增长,房价也是稳步增长,相较投资型的产品更“抗打”。

楼市回暖,根据昆明各大楼盘上半年多次涨价的节奏来看,焦点君觉得下半年房价预计不会出现大幅上涨,但会出现稳中小升的态势。

从2020年上半年昆明楼市热度地图来看,住宅的销售情况就比较明显了。

(图源锐理数据) 

 从销量来看,成交量最大的区域首先是东南板块(61.06万方,含新螺蛳湾等),其次是官南板块(56.7万方,含巫家坝+会展等)和呈贡板块(52.60万方)。

而中心板块(1.34万方)、世博板块(4.8万方)、次中心(5.89万方)和空港板块(6.33万方)几个片区销量都未超过10万方,属于成交量较低的区域。

从价格来看,昆明住宅最贵的片区是市中心(25533元/㎡)和滇池(21593元/㎡),仅有这2个片区房价突破“2字头”;房价最便宜的区域是空港片区,房价仅8482元/㎡。此外,相对较低的还有呈贡(11068元/㎡)和世博片区(12712元/㎡)。

就连一直以来低价的东市区房价都已经达13474元/㎡。

从供应情况来看,未来,官南板块、东南板块、滇池片区仍会是销售主力。

焦点君根据昆明市土地和矿业权交易网统计,今年1-6月,昆明主城五区共成交土地面积约2967.25亩,实现土地收入99.85亿。

对比去年同期,2019年上半年,昆明主城五区卖地7417亩,土地成交额达到326.2亿,今年成交土地面积同比下降60%,成交额同比降69.4%。

上半年,卖地最多的是呈贡,共成交土地约940亩,占比超三成。

从各月来看,前三个月土地市场基本上比较惨淡,从4月开始才有大量成交。

虽然推地、卖地情况不容乐观,但是上半年仍有不少土地溢价成交。

比如:绿地溢价竞得呈贡斗南片区152亩土地,用于绿地海之城项目的开发;新城控股溢价1.1亿拿下经开区107亩土地;海伦堡溢价9500万竞得大渔片区54亩土地;恒大溢价3.4亿将马金铺一宗99.7亩住宅用地收入囊中;龙湖溢价10亿斩获双塔片区126亩土地。

据昆明市自然自然和规划局发布的《昆明市2020年度国有建设用地供应计划》可知,今年昆明计划供应约3.1万亩土地,力争出让收入达1000亿。

但如今上半年才成交了约2967.25亩,仅完成了不到全年目标的十分之一。这意味着,今年完成土地出让目标或将很大难度,如果要完成目标,下半年土地市场极有可能出现急速升温。

据焦点君统计,7月主城五区共供地18宗,供应面积约1263亩。

下半年昆明大热的几个片区,血拼姐从土地推介会中探寻一二。

根据《昆明市2020年度土地储备供应计划》,昆明市2020年计划新增土地储备(不含滇中新区)2.16万亩,供应土地(含滇中新区)3.11万亩。其中主城五区新增储备1.0191万亩,供应1.2245万亩。

推介会上重点推介五华区西北片区、盘龙区羊肠片区、盘龙区东白沙河片区、盘龙区龙江片区、官渡区巫家坝片区、西山区白沙地片区、西山区草海片区、呈贡区斗南片区八大片区。

而焦点君认为白沙地片区、巫家坝片区和呈贡几个区域将成为下半年重点关注的区域。

其中,呈贡区所推地块位于吴家营(洛龙)片区、乌龙片区、斗南片区和雨花片区,共11宗地块,总用地面积约661.66亩。

近年来,呈贡发展算是迎来高光时刻,拍地遭哄抢、溢价频发,众多土地的入市,意味着呈贡仍在发展的风口,下半年可注意。

巫家坝自然是热度不减,此次巫家坝推地419亩,共13宗。值得一提的是,推介地块中,建筑限高最低100米,位于巫家坝核心区中心位置的KCGD2018-2号地块限低400米,另外,还有3宗地块建筑限高在170-250米之间,巫家坝又将增加不少摩天大楼。

目前巫家坝片区已有10家企业总部入驻,片区总部集聚效应日益凸显,仍是需要关注的片区。

除了推地,苏家村及东站新城片区旧城改建项目(拓东体育馆旁)、官渡古镇暨普洱茶中心特色小镇(1305亩)和福保村城改项目(1433亩)这三个城改项目都是之后的热门区域,不是市中心就是环滇宜居区。

写在最后焦点君认为,上半年昆明楼市确实是受到了明显的疫情影响,但是从3月复工复产之后,“回暖”现象就比较明显了,疫情过后,量价齐升。

下半年,房企多半任务重,房价应是稳中略涨;而推地也将迎来今年高峰,呈贡、巫家坝等区域将是热门区域。

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