每日经济新闻 丨舒曼曼

2月28日，春节后北京土地市场首次出让两宗地块，却遇居住用地无人报价最终流标的现象。而另一宗门头沟区永定镇综合性商业金融服务业地块仅经一次报价，便由金融街＋京西置地联合体以底价拿下。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年前两月（截至日前）北京已成交土地23宗，合计金额为564.11亿元，同比上涨了346%，其中4宗住宅地块流标。2018年北京平均土地成交溢价率明显下调，仅12%。

对此，亚豪机构市场总监郭毅向《每日经济新闻》记者分析称，从市场端来看，土地流标是行业市场变化的综合表现，这意味着开发商面临着商品房去化速度困难和现金流紧张的状况。

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北京土地市场明显降温

实际上北京土地流标在去年年末就多有发生，2017年土拍市场更是以流标收官，北京土地市场“有地必争”的现象不再，“性价比低”的土地正面临被动流拍和主动停拍的局面，土地市场降温明显。

“主要现在很多土地（出让）政府把一些条件约定的非常清楚，大家都算自己的一笔账。”世茂集团副总裁兼华北区域总裁刘辉向《每日经济新闻》记者坦言。

实际上，此次流标的密云地块只是北京土地市场的一个缩影。记者梳理发现，该地块为限价地块，规定地上建面13658平方米，其中无偿还建回迁房5684.19平方米，这意味着商品房住宅仅有约7974平方米，限价21215元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，该地块流标的主要原因是地块较小，而且其中配套还建面积大，对房企来说是“性价比”非常低的地块。

今年1月30日北京出让的3幅限价房地块中，丰台区一宗起价高达63亿元的涉宅地块就曾因无房企报名而最终流拍。

此次公开出让的门头沟的一宗商业用地也限定了50%自持比例的条件，最终由金融街＋京西置地联合体以底价拿下，溢价率为零。

中原地产研究中心统计数据显示，从溢价率来看，北京土地市场2017年平均溢价率为24.33%，而2018年平均土地成交溢价率明显下调，只有12%。

种种迹象表明，北京土地市场热度明显降温。张大伟表示，2018年开始，北京土拍市场宅地溢价率全面回到个位数，流标住宅地块出现了4宗。而在北京住宅土拍历史上，2018年之前一共也只出现过31宗住宅地块流标。

张大伟分析表示，目前土地属性复杂，如所有土地全面限价、商品房限价、共有产权房等，北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%。

房企拿地考虑“性价比”

“去年开始供地增加，房企的决策逻辑也完全不同了。”郭毅分析称，前两年品牌房企在北京拿地的逻辑是有地必争，当时对地价的接受能力非常高，那时候每拿一块地就决定着品牌房企在首都还能不能有可持续发展的机会和空间。

据统计，2017年北京土地市场全年成交104宗用地，成交金额约2796亿元，同比涨幅高达225%。其中住宅用地71宗，土地供应大幅度增加。

郭毅也指出，一些土储不足的开发商因此获得了很多土地储备，在土地储备充足的现状下，拿地动力逐渐衰弱，开发商开始思考如何回笼现金。再加上近几年来房企平均利润率呈现出持续下滑状况，资金压力不断增加。

房企的整体资金情况持续紧张，对于当下融资渠道来说，2018年最明显的是信托资金进入房地产收紧，这使得房企拿地，特别是拿大地块的难度越来越大。

张大伟补充道，在信托资金进入房地产严管的影响下，房企资金压力逐渐出现，从2016年“930新政”开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

对于房企来说，融资贷款成本的增加、去化周期拉长、营销成本增加等，都要求其在拿地时对该地块的市场价值做出精准判断，一旦市场前景不乐观，拿地和开发周期中各方面成本对于房企的资金链将产生很大压力。

“因为现在北京开发利润率本来就很低，再加上流标土地的条件可能稍微差一些，如果大家算不过这笔账来，这个地做的话肯定（有难度）。“在刘辉看来，市场上每出一块地必须通过一系列测算来判断是否值得关注。