不久前，搜狐焦点昆明站在文章中才提到过，昆明11月以来楼市整体客户到访量持续下滑，成交数据并不理想。

而在上周锐理数据新出炉的《11月昆明房地产市场研究报告》似乎印证了这一说法。11月，昆明楼市成交套数、成交均价双双下降，住宅均价的下滑更是十分明显。

这样的下滑会持续多久?而2020年，昆明的房价又会如何?

根据锐理数据发布的11月昆明楼市行情数据，昆明楼市11月的新房成交套数、面积、金额、均价四项指标均出现不同程度的环比下降，其中，成交套数仅9574套，环比下降16.5%;成交均价13497元/㎡，环比下降2.7%。

(1-11月昆明住宅成交套数和均价)

可以看一下住宅物业的情况。梳理2019年1-11月的昆明住宅成交套数和均价，不难看出销售套数从10月份开始就有所减少，价格亦然。而价格更是在11月份大幅下跌，跌至差不多与今年3月份持平(13656元/㎡)。

(图源锐理数据)

从片区上来看，依然是中心、滇池、官南、世博、西山这几个片区的房价居高不下。较高的滇池板块均价已经涨至20693元/㎡。

针对11月昆明住宅的均价下跌，昆明锐理数据总经理梁彩霞认为，新房的价格“下降”，不单单是年底各家房企打折促销的原因，也有市场大趋势的原因。

再来看看昆明的二手房市场，根据诸葛找房数据，昆明11月二手房房源量虽然环比锐减(减少34.98%)，但是价格却出现了3.9%的涨幅，达14020元/㎡，首次突破1.4万元。

(图源诸葛找房)

昆明5个城区的二手房均价都有所上涨，但官渡区房源量最多、西山区均价较高(16325元/㎡)的市场格局仍然保持不变。

据诸葛找房市场研究员姜国君表示，11月份昆明二手房市场较为特殊，一方面遭遇年底节点性遇冷，销售难度明显大于9、10月份;另一方面，改善型及高档户型产品有所释放，加重了其在总房源量中的占比。大户型产品基本上位于相对较新的小区，卖点优于老旧小区的中小户型，价格也相应较高，这部分产品入市节奏的加快拉高了整体均价。

根据前端市场反馈的情况，11月份昆明二手房市场刚需购买力在减弱，使得一些刚需房源被下架或转入租赁市场，市场出售房源量因此缩减。另外，近期昆明加大对虚假、重复房源的整治力度，这项工作推进顺利、效果明显。通过进一步去伪存真，市场房源统计数据自然要比此前少得多。

12月昆明的房价会如何呢?

12月份算是进入了年终节点，在11月销售量就不尽如人意的前提下，房企们有几家坐得住?

首当其冲的“双十二”，虽然比不了双十一那么热闹，但是各家也会为了打折各出“奇招”，抄底、抽奖、砸金蛋，今年还没买房的可以期待一下。

(图源各房企促销广告)

有业内人士预测，12月份昆明的房价仍然不会高，销量也将与11月差别不大，将是今年的较佳买房时期。

那么，明年昆明的新房呢?这可能是大家临近年底最想了解的事情。

来看几组数据：

1、根据昆明市统计局数据，前三季度昆明房地产投资占固定资产投资的比重达50.7%，占GDP的比重达38.17%，昆明对房地产投资依赖度从2018年的35.3%涨到了如今的38.17%;而昆明主城前三季度实现土地收入754.89亿元，土地收入是财政收入的1.56倍，相比2018年的96.6%增长可以用“惊叹”来形容了。

2、根据锐理数据统计，2015年昆明购房者本地人占65%，省外购房者占15%;2016年，本地购房者降至50%;2017年，省外购房者占比涨至36%；而据知情人士透露，2018年本地购房者仅占到40%。旅游地产、康养地产的发力，昆明这个洼地还能持续多久?

3、11月11日草海南岸8宗地出让，3位房企竞拍，楼面价为10689.20-13651.11元/㎡；11月27日可口可乐老厂地块拍卖，13家房企争夺，楼面价8307.85元/㎡；12月11日将出让的呈贡区龙城街道办事处南部1宗住宅用地，传闻将有14家房企争抢，楼面起价3187.58元/㎡，这么一来，楼面价翻倍也是容易的事。“面粉”都那么贵了还被抢夺，更何况“面包”呢?

从这些数据上来看，昆明确实对于房地产存在过度依赖。但是，作为“新一线城市”的昆明，不论是从GDP、房地产还是各行各业都有“后发”之势。如果说今年全国房地产市场都降温，那么昆明也许会和曾经出现滞后的火热一样，大幅降温来得晚一些。

对于新房市场来说，昆明锐理数据总经理梁彩霞认为，明年上半年如果维持现在的政策不变，那么房价可能会有所下降，但也不会暴跌;如果政策放松，房价则会维持现在的价格横盘一段时间。

对于二手房市场来说，诸葛找房市场研究员姜国君认为，“刚需离场”这样的趋势会持续到春节前后，接下来几个月的市场难以出现较大反弹。而从昆明城市发展趋势看，明年的楼市情况或会有所改善，受放开落户及重大规划建设的带动，明年的楼市购买力有望增强。

总结：

新房和二手房市场还是有差别。总是“慢半拍”的昆明，新房确实存在一定程度的“降温”情况，如同2018年底。但是基于房地产对于昆明的重要程度，“降温”似乎不会持续太久，不过还是要根据明年的政策来看。而二手房价一整年都趋于平稳，新的一年还是要看政策效应，总体应该波动不大。