小三房，通常是指建筑面积小于100㎡的三房产品。

因为功能性强、总价低等优点，深受刚需购房者的喜爱，今天，小编就想问一句，你们的小三房买对了吗？有没有后悔过？

近年来，100㎡以下的小户型中，两房产品越来越少，相反的，三房产品数量却是逐年走高。根据昆明锐理数据公布的数据显示，2019年，三房住宅产品销售套数最多，占比较大，特别的需求主力，其中，小三房产品就占据着不低的份额。

（数据来源：昆明锐理）

小三房之所以受欢迎，主要是有着以下几点优势。

1、低总价、低首付、低月供。这是小三房较大的优势，在房价日益高昂的昆明，这样的特点让刚需人群买房没有那么难。

2、面积虽小，但功能性强。小三房客厅、餐厅、卫生间、阳台、卧室、书房等样样俱全，实用性强，新婚夫妻、三口之家甚至三代同堂的居住需求都能满足。

3、投资性强，易出租。投资成本不高，与股票、债券等相比，投资风险不高，而且因为户型小、功能全，比较容易出租。

4、过渡性强。对于年轻人来说，买房一步到位非常不容易，小三房是过渡时期比较好的选择，未来可以顺利转手或出租，再换大房子，实现“滚动”置业。

但是，小三房在选购时也有很多问题。

房屋“缩水”

首先，小三房的“小”既是优点也是缺点，很多户型成也“小”，败也是“小”。之前就有网友曾经跟小编说过，在买房时，看了户型图和样板间觉得很好，结果买了后主卧只能放1.5米的床，还是不带靠背那种，书房放了个书柜就只剩下走路的空间，次卧放了小床后只能侧着身子走，到处透露着压抑，非常难住，十分后悔。

小编粗略估算了一下，一般来说，床、衣柜、床头柜等都是卧室必备品，衣柜一般宽60cm左右，床头柜在40-60cm左右，在卧室放两个床头柜加一个衣柜就要占据1.6米左右，再加上一个1.5米的床就要占据3.1米。而在昆明很多在售的小三房中，很多卧室去除墙的厚度之外，长度根本不到3米，就只能通过放置小床等来压缩占用空间，居住体验感特别差。

其实，自己买的房子大小自己心里应该都有谱，为什么有很多业主接房后会觉得有上当受骗的感觉呢？

小编觉得应该有以下两个方面的原因。

排名前列，户型图不清晰。一方面，正常来说，户型图应该都有清晰的尺寸标注，每个房间的长度、宽度都有具体的数字，但在目前的市场中，很多开发商为了弱化户型的劣势，不会把每个房间的尺寸都标注出来，有些只是标注整个户型长、宽的总体尺寸，有些甚至完全不在户型图上标注尺寸。

（尺寸标注清晰的户型图，图源网络）

（只有总体尺寸的户型图示意，图源网络）

（什么尺寸都没有的户型图，图源网络）

另一方面，很多户型图完全不考虑家具实际尺寸，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小，再小的户型户型图上都能配备大床、床头柜、电视柜、书桌等等，给人一种很宽敞的错觉。可以说，很多楼盘户型图就“骗”了业主。

第二，样板房缩水严重。买房时，样板房是购房者较大的参考标准。但是，在展示小户型的时候，开发商通常会摆放小型的家具，比如在客厅，三房的户型摆放两人位的沙发，沙发实际尺寸比较小，显得客厅开间很大；在卧室，会摆放缩小版的床，正常的床长度在2米左右，而样板间的床可能只有1米，或者是主卧外的其他卧室都不放置衣柜，这些都会造成阔绰的室内空间效果。很多购房者一不留意就会被样板房“蒙蔽”。

赠送面积有猫腻

除了大小外，小三房还有一个问题，就是赠送面积。目前，为了增加卖点，吸引更多购房者，很多开发商都会变着法的增加房屋使用面积。在昆明，小三房中，常见的赠送面积就是飘窗、阳台、结构板。

先看看飘窗，事实上，根据建设部文件规定，绝大多数飘窗本身就不算入建筑面积，本来就不能收钱，根本不存在开发商送给购房者之说。

然后是阳台，基本上目前市场上销售的产品阳台都是半面积赠送，值得一提的是，很多开发商为了加大使用面积，在户型设计时，常会设计多个阳台，业主只需要敲掉阳台与小房间之间的墙、再封上阳台，就可以多出一个相较而言大一点的房间，这种户型在市场上有很多。

（阳台改造成房间的户型示意图）

还有就是结构板，很多在买房时会被忽悠，说是只要自己加一点钱搭建就可以多出来使用空间。但是在搭建过程中，业主必须要上下、左右的邻居都同意才可以搭建，即使搭建好，对于这类“二次改造”，很有可能被房管部门认定为违规建筑，严重的可能影响房产证的办理。

（结构板户型图示意）

小三房有这么多优点，又有这么多的问题，购房者究竟应该怎么选购呢？

1、注意户型格局要合理，面积要合适。实用的房型，厨房、卫生间、卧室等尺寸要设计合理，一般来说，客厅+餐厅面积不应小于20㎡，面宽不能低于3.2m，3.2m已经会显得比较压抑；对于卧室来说，较低要求要能放下一张床。血拼姐结合在售的小三房产品，综合整理了一些功能区的最小尺寸要求，低于这个尺寸，居住舒适度将受到较大的影响。

（各功能区最小尺寸参考）

至于如何避免被“蒙蔽”的情况，在购房时，可以要求置业顾问出具有详细标尺的图纸，参观样板间时带上卷尺等测量工具也是不错的方法，有条件的楼盘一定要到实地进行参观。

2、赠送面积要谨慎对于赠送面积比较多的项目，一定要弄清楚该赠送面积是否合法，是否与规划相符。有很多“赠送面积”都不计入容积率的非法面积，属于违建、侵权面积，不会写进购房合同，不利于保障购房者的权益。

小编有话说：事实上，很多小三房本来就是用了两房的面积硬做成三房，面积受限，舒适度肯定大打折扣，购房者既然因为价格等原因选择小三房也必须要承受小三房带来的"紧凑"等问题。最后，你中小三房的招了吗，欢迎在评论区留言讨论。