铿锵楼市的尴尬九月,云南房地产将去往何处?

云南房产 2017-11-20 10:10:13
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楼市连连传来重磅消息和从未有过的各种新政策,但是昆明楼市却好象要赶着掀起一轮最后的疯狂一样——天天涨价!云南其他地州市中,不少地方如大理、丽江、版纳、六库和腾冲等地,也相继迎来了新一轮的上涨。

云南其他地州市中,不少地方如大理、丽江、版纳、六库和腾冲等地,也相继迎来了新一轮的上涨。

为什么省内和省外会如此冰火两重天?

一、1100多家上市公司在卖房子!这意味着什么?

Wind数据显示,近1500家上市公司在刚刚过去的半年报中披露了其持有的投资性房地产数据:1163家持有的投资性房地产开始减少,也就是说,上市公司开始出售其持有的房产。其中抛售房地产一亿元以上的公司达13家,抛售10亿元的公司有3家。

春江水暖鸭先知,上市公司的动向一直是中国经济的指向标和晴雨表,这些管理规范、人才集聚、眼光远大的企业开始抛售囤积多年的房地产,对我们普通投资者到底有什么启示?

不必绕圈子,直接打开天窗说亮话!

1、这证明国家将会继续不断出台房地产调控政策,落实房子是用来住而不是用来炒的承诺!房地产投资价值在下降,未来的升值空间不仅有限而且风险正在急剧堆积!

2、上市公司在这个节骨眼上纷纷出货套现很蹊跷,要知道,即使在三四年前首富李嘉诚大肆出售内地房地产资产和业务时,我们很多上市公司没有跟风出货,现在却行动如此一致,是不是说明“狼真的要来了”?自己判断吧!

3、这么多上市公司不约而同地卖房子,不仅会给楼市带来巨大的抛盘,关键是向楼市传递了看空的信号。未来跟进者还会有多少?这个就太难统计了!

二、上市公司为何要卖房子!

也许跟一项销声匿迹近二十年的政策重出江湖有关?

9月1日,深圳市规划国土委发布《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见》。意见中有一项自1988年就被深圳市政府实质取消的,30年未曾出现的政策重出江湖!这一政策就是土地划拨制度!

所谓划拨,顾名思义就是不经过市场拍卖流程,免除土地出让金的一种的土地使用权转让方式。这种用地性质在云南楼市也很多,2001年831政策之前出让的地块,很多都是这种性质,直到现在还有不少建设在这种土地性质之上的房屋,因无法办理土地证而导致其不动产证有瑕疵。

深圳此次文件规定的划拨方式只能用于四种用途,即公共管理与服务设施、交通设施、只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房以及能源和水利设施。

为什么深圳市这项制度一重出就引起业内高度重视呢?

因为深圳是我国土地制度改革试点的前沿,第一宗出让土地就始深圳。这个重新回到“土地免费”时代的划拨政策,无疑是剑指居高难下的高房价,呼应的是租售同权及其相关配套的一系列新政策。

果不其然,跟进的上海更为直接和痛快,完全省去了拍卖流程和“形式”上的土地出让金,对未来的租赁市场的支持力度更为彻底,目的就是要大幅度降低租赁成本更低。

三、租赁市场上的釜底抽薪,会让大中城市的购房需求大幅降低?

经济参考报电子版版面上,有这样一则新闻:

从上图可知:8月北京二手房市场签约7600套,新建住宅1800套。另外,北京部分二手房价格相比最高点时已经有接近20%的下调。

北京楼市成交量真的已经进入冰点期了。

上图是北京官方公布的数据,可以看出,尽管各平台间成交量有些许出入,走势统计是一致的。

北京8月份的成交量只有去年高峰期3月份的不到1/4,成交量已经进入冰点。

再看房价。

数据告诉我们,北京的二手房价格虽然没有如愿暴跌,但确实已经被控制住了,且在3月以后,无论是价还是量都出现了明显的跌幅。

这段时间里,不光是北京,全国主要城市的楼市都必须维持在稳定的范围内,可以小幅震荡,绝不允许大涨和暴跌。

其实,除了北京,其他大中城市的房地产走势大体相当,基本上是稳中阴跌或者是价稳量跌。

出了问题的是一些二三线城市,由于前几年房地产库存压力巨大,地方政府和开发商用尽浑身解数减少供应量、增加购房客源,加之市场本身开始回暖,导致今年上半年房价开始失控。

四、云南的房价还要涨多久?

让人捉急的是:租售同权、土地划拨等新政目前还未有迹象显示是否会在这些二三线城市推行,这就不能给无房者一个明确的信号。

云南的情况更为复杂,一方面是库存确实较重,动漫敢轻易出台调控政策,另一方面却是部分地区房价涨幅太高。

前几年的短期调控政策和市场回落,虽然一度抑制了房价的增长,但是并未见房价有多少下跌,且调控解除后,长期被压抑的需求就会立刻爆发,房价将会迎来报复性反弹。昆明、大理、版纳和六库等地的暴涨,就是很好的例证——前几年压得太厉害,现在反弹就更高。

那么云南的楼市拐点会不会出现?将会在什么时候出现呢?

个人浅见:这要看国内房地产市场的大形势和云南房地产市场的小形势。

从大形势来看,二三四线城市的低洼房价已经成了炒房客们的香饽饽,到处涌动着炒房客们的身影,凡是能沾上一点概念的城市,房价都在迅速炒高,这样的城市,南方、北方都有:成都、昆明、贵阳、海口、三亚、版纳、大理、保定、沧州、天津、唐山、青岛……太多了!既然都疯了,为何不见政府出手打压?

别急,政府可能是想先把这批炒房者引进来,消化完库存后,再用限售措施和后续的房产税把热钱锁定在“高地”上,不再让它们到处“作乱”。

这需要多长时间吗?应该不会太久吧。

从云南省内的小形势来看,以昆明、大理、版纳现在这种疯狂的涨势,不出半年,房价将在2016年底的价格基础上翻倍!居高不下的房价其实已经伤害到了本地中低收入者的刚需购房,价格可能会涨,但是成交量将出现下滑……一旦进入这种循环,云南的楼市新政——尤其是昆明和大理、版纳等旅游热点城市的房产新政,必将出台。

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