这几天楼市最火的一个名词，非“现房销售”莫属。

3月7日，海南省出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，其中提及海南省实行“商品住房现房销售制度”。

这一制度究竟会如何影响楼市?有业内人士认为，这是住房制度改革的信号，真的是这样吗?而昆明，又是否有望实行现房销售?

今天，搜狐焦点昆明站就来盘盘这几个问题。

海南的这份《通知》，其中涉及“现房销售”的内容是这样的：自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

(海南新政 图源海南日报)

虽然目前已经无法从海南省人民政府官网找到这份文件(不知何原因，或已被删除)，但这一制度仍然值得深究。

根据国家《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现房销售，应当符合以下条件：

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

4、已通过竣工验收；

5、拆迁安置已经落实;

6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

7、物业管理方案已经落实。

满足商品房现房销售的条件后，才能进行销售。

从这些条件来看，现房销售对于购房者来说是大大的利好，但是对于房企来说就不是什么好事了，具体的接下来再细讲。

在大家的认知中，房地产销售一直采用“预售”，大部分房屋是“期房”。

公开资料显示，预售制度是从香港引入的，源自香港推行的“预售楼花”，1994年颁布的《城市房地产管理法》正式确立了预售许可的合法地位。于是，房屋预售就在国内普遍开来，成为房屋销售的主要方式。

而3月7日这份《通知》，一时间让海南成为全国排名前列实现现房销售的省份。不过，这个制度已经不是什么新鲜事了。

2017年，广东省人民政府办公厅下发《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，率先发鼓励推行现房销售制度;同年，杭州在土地拍卖中也增加了关于现房销售的条款：“溢价50%就现房销售”。

(图源广东省人民政府)

2018年，广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，其中有一个重要建议：逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

近几年，虽然杭州、上海等地都有关于“现房销售”的试点地块推出，但确确实实的公开宣布实施商品房现房销售制度，海南是排名前列个。

虽然目前海南出台的《通知》“不知去向”，但还是掀起了业内的激烈讨论。

要研究“现房销售”对于楼市的影响，那么就要从预售制度说起。在预售制度中，确实滋生了不少房地产市场乱象：

合同纠纷、房屋质量问题、配套设施不落实、违规销售、延期交房、房屋烂尾等引发的投诉不断。

归根究底，这样的预售制度，就是购房者一手交钱，开发商却没有一手交货，而这个“货”是什么样的，几年之后再说。

资金监管环节被淡化，资金的安全没有保障，同时，购房者利益的保障被省略，只剩下“预售”的外壳。

那么，现房销售，将会很好地杜绝这些问题，毕竟现房可以直观地看出质量、配套暴露出的问题，而延期交房、房屋烂尾也就不存在了。

另一个方面，还有土地价格。在业内人士看来，土地溢价现象如今屡见不鲜，炒地价引发的哄抬房价已是一种恶性循环，而解决这一问题的手段就是现房销售。

(图源每日经济新闻)

诸葛找房市场研究员姜国君对此表示，现房销售制度将能更好地保护购房者的合法权益，防止烂尾楼纠纷的发生。此外，这项政策的推行可以有效引导房地产开发企业理性拿地，防止地皮被炒作，从源头上稳定土地价格，并进一步影响后继的楼盘定价，这实际上与稳地价、稳房价、稳预期的调控目标是完全一致的。

而在销售端，规避了诸多风险，现房销售的价格，也一定要比预售制度时期高出些许。

而对楼市的影响，最直接的是体现在房企方面。

姜国君认为，现房销售制度对房企来说是一种考验和挑战，与现行的预售制度相比，现售制度使房企无法在项目开发途中获得销售回款，整个开发流程对房企的资金、实力等方面提出了更高的要求。从2019年以来房地产行业加速洗牌的趋势看，中小房企的生存空间越来越狭窄，现房销售制度将对这类房企继续施压，不仅海南，全国的中小房企都应引起足够的重视。

是的，如果实行现房销售，开发商从前期拿地，到建设、销售，会相比预售制度中的销售时间延期一两年，这么一来，开发商的资金周期被拉长，资金成本被提高，对资金链和现金流都会造成较大的影响。

(昆明烂尾楼 图源网络)

房企需要将大量资金转向现有工程，保证顺利达到现房交付标准。而这期间，考验的还不仅仅是房企的资金实力，还有质量把控、施工进度、产品定位、需求预判、市场竞争等等方面，毕竟市场、需求每年都在变化，房企的综合能力就尤为重要了。

这么一来，物竞天择，适者生存，房地产企业的重新洗牌在所难免。

那么，可以大胆预测，真的落实现房销售制度，购房者们倒是笑了，但房企们会排名前列个跳出来反对。

上文是科普，接下来就要说落点了。这次再提现房销售制度，是不是住房制度改革的信号呢?

在姜国君看来，社会公众对现房销售的呼声较高，海南此次推行现房销售制度是顺应趋势的做法，政策具有一定的前瞻性，将有助于房地产行业朝着减杠杆、降风险的方向健康发展。

但是，如果要探究昆明会不会推行现房销售，那应该是暂时不会的。不仅昆明，全国各个城市在短期内都不会取消预售实行现房销售。

“这类政策本身是值得各地借鉴和跟进的，但考虑到地域和市场的差异，在因城施策的大框架下，各地急于效仿的可能不大。就昆明的情况来看，市场稳定，相关风险较小，目前也没有制订相对激进政策的必要性。”姜国君认为。

取消预售需要付出的代价太多，不仅房企撑不下去，土地出让也可能进入“冰冻期”，楼市或将被打乱节奏。

因此，购房者们应该理性看待现房销售，短时间内就实施是不现实的。

最后预测一下，现房销售制度也有可能是未来的政策导向，房企们需要充分做好准备，以免被市场淘汰。