5年一轮回 昆明房价下一波还会大涨?

昆明楼市深度报道 2019-11-05 14:41:09
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昆明房价真的有规律可循?下一波大涨会是在什么时候呢?

最近大家都在调侃“二师兄太贵,都快连早点都吃不起了!”

而比“二师兄”更猛的却是房价!

相比之下,即便历经40多年的沧海桑田,虽然也有起起伏伏,但依然保持一路飙涨,从未停止的“贵重品”,非昆明房价莫属。

日益高企的房价,关乎“住”之民生,有人在踟蹰犹豫,认为昆明房价会跌;而更多的人却在急匆匆伺机上车,唯恐房价再次上涨;当然,也有人在谨慎观望,试图能够预见下一波房价上涨,抓住时机,从中获取房价上涨红利。

那么,昆明房价真的有规律可循?下一波大涨会是在什么时候呢?

搜狐焦点昆明站试图通过这40多年的昆明房价变化规律,找寻出答案。

第一阶段:昆明房价稳步上涨的前十年

1979年到2002年左右,是中国经济对外改革开放的黄金20年。在这20多年的时间里,我国的城市建设和城市面貌开启了日新月异的发展模式。

1981年,昆明第一批商品房——董家湾小区正式面市。当时昆明市房管局以359元/㎡的基本造价,向缺房的单位和无房户推出。

据资料显示,1987年-1992年,昆明的房价在500-1200元/㎡之间,均价在800元/㎡以下。

1998年,国家全面停止福利分房,全国住宅市场化,昆明的商品房也随着遍地开花。昆明房价也以此为拐点,受市场规律的影响,开始了起伏跌宕,一路飙涨的道路。

因此,血拼姐将以这一年作为本次统计的原点,开始找寻这20多年的昆明房价涨幅规律。

据资料显示,在1993年-1998年,房价在1200-4000元/㎡之间,均价突破2400元/㎡。

99世博会的落地昆明,第一波房地产开发热潮也随之而来。也因此,1998年-1999年,也被称为昆明房地产发展的元年,称为第一个有里程碑意义的昆明楼市拐点。

1999年-2001年,是昆明房价涨幅较快的几年。房价区间拉得更大,从马洒营小区的1300元/㎡起,延伸到翠湖俊园的近6000元/㎡。这一时期,昆明房价在1300-6000元/㎡之间,均价突破3000元/㎡。

如果说,从1981年的昆明第一个商品房小区开始算起,那么,从1981年-2001年,可以说是昆明房价平稳上涨的前20年。这20年,昆明房价每年以300元/㎡左右在一路上涨。

房价大涨大跌!

业内都喜欢称2002年-2012年为昆明楼市的“疯狂十年”,这一阶段,昆明楼市迎来了第一波房价暴涨,也迎来了昆明房价的首次下跌。

随着城市的发展和扩围,从2005年开始,昆明房价开始有小幅上涨,房地产开发项目速度也在加快。昆明的房地产开发拓展到二环外。这些地方更便宜的价格和更高的品质,让一部分昆明人开始搬到二环外,甚至更远的地方居住。

2006年,广福路、官南板块、滇池板块成为房地产开发的热门区域。

(1987年-2007年昆明房价走势图 数据来源:网络)

在2005年-2007年之间,昆明房价区间被拉得更大。这几年,昆明房价在2000-20000元/㎡之间,均价在3300元/㎡左右。

而2007年,可谓是疯狂的一年。这一年,昆明房价经历了最疯狂的一轮上涨,商品房均价首次突破4000元/㎡。

而在2008年,昆明房地产市场开始了为自己埋下的暴涨苦果而买单。楼市寒冬呼啸而来,楼市急转直下,房价大跌,昆明房价迎来第二个楼市拐点。也是在这一年,昆明启动大规模城中村改造,336个城中村被划入改造范围。

直到2009年年末,楼市开始回暖,国家四万亿救市取得了成效,却也助长了昆明房价的再次暴涨,涨幅逼近40%。

百因必有果,再次暴涨的房价在2011年迎来了严厉的“限购限贷”。在楼市调控和金融危机的双重影响下,昆明楼市陷入平缓过渡期。在一年之后的2012年,昆明楼市再次回暖复苏。

房价一举破万! 

2013年,昆明房价掀开了“8”字头的新篇章。2013年1月,昆明房价均价达到8479元/㎡。

2014年,昆明楼市第二个楼市拐点出现。

这一年,“大跃进”般的昆明城中村改造弊端出现,一大波中小房企被拖垮,资金链的断裂,也滋生出一大批烂尾楼。

这一年,昆明本土房企神州天宇集团最先倒下,打响了昆明房价下跌的第一枪。此后,众多项目也下调了房价,昆明楼市寒冬再次来袭。

这一波寒潮一直持续到2016年下半年。期间,仅部分项目房价跌幅较大,大部分项目则保持平稳上涨的态势,涨幅不大。虽然房价并没有想象中的大跌,但也让昆明房企举步维艰,步步为营。

注:数据统计截止时间为2019年10月 来源安居客

(2011年-2019年昆明房价走势图)

2017年-2018年,昆明楼市再次回暖,再次出现了又一波暴涨。昆明房价突破万元大关,区域房价分割明显,价格差异进一步拉大,从9000元/㎡-25000元/㎡,最大差距接近3倍。

截止2019年9月,昆明房价持续上涨势头,更上一层楼。昆明房价全面破万,均价14000元/㎡左右。各个区域板块之间的房价差距缩小,市场上万元以下楼盘屈指可数。

归结:大涨之后必迎暴跌

从下表可知,粗略估算,除2018-2019年的35.96%涨幅,基本上昆明楼市每5年便会出现一次房价暴涨,房价涨幅在25%-78.66%之间。

注:数据统计截止到2019年9月 来源网络

(昆明房价走势图)

其中,2003-2008年,昆明房价出现第一波暴涨,涨幅为58.2%。

2012年2013年为史上涨幅最高的年份,房价涨幅高达78.66%。

此后2017年-2019年,昆明房价处于平稳上涨的态势,每五年涨幅约为30%左右。

值得一提的是,进入21世纪后,市场更加多变和多元,房价暴涨和下跌频率更为频繁,从2010-2019年期间,房价变化缩短为3-4年期。

据锐理数据发布数据显示,截止2019年9月,昆明新建商品房均价为14665元/㎡,换而言之,2019年昆明商品房均价比1998年商品房均价增长了511%。

总结:2020年房价“稳中有升”!

据诸葛找房市场研究员姜国君分析:虽然目前全国楼市以下行趋势为主导,但从国家统计局发布的70城房价指数来看,一、二、三线城市基本上是涨多跌少,这充分说明楼市遇到较严调控以及市场利空因素时,其韧性还是比较强的。

过去的两年,昆明房价以上涨为主,而到了2019年则以平稳为主调。一方面受全国市场逐渐降温的影响,昆明房价上行势头得到压制;另一方面,昆明基建不断完善,城市魅力不断提升,各项重大战略规划顺利实施,这些都给昆明楼市提供了价值支撑点,使房价具有较强的抗跌能力。

预计2020年楼市调控没有松动的可能性,另外从国家金融政策倾向于扶持实体经济和小微企业的导向看,房地产资金闸口仍将收紧,全国楼市难以升温反弹。单就昆明的情况看,经济运行持续向好、城市吸引力持续升高,这也将体现在楼市的活跃程度方面,预计明年的房价将以“稳中小进”为运行趋势。

写在最后:

临近年末的2019年,是自2017年楼市复苏后,房价持续上涨的第三年,依照上述规律,昆明楼市即将进入调整期,明年昆明房价走势又将如何?有着“一带一路”倡议、昆明自贸区、泛亚高铁、中国健康之城等一系列政策因素加持的昆明楼市,明年又将何去何从?欢迎讨论~(图文/搜狐焦点 Dana)

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