昆明筑城史丨城市向南谁是最大赢家!

昆明楼市深度报道 2019-09-18 09:15:56
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在南市区这波开发热潮中,到底谁是最大的赢家,因市场局势不断变化,变数较大。

从土地到蓝图,从市场到客户,在昆明这片土地上,市场在不断更迭,留下了许多或经典或平庸的作品。昆明城市的发展史也是楼市的一部更迭史,大浪淘沙,有些名字被时间镌刻,有些则被遗忘。如果说北市区的楼市发展是昆明浓缩的“筑城史”,那南市区的楼市发展则是昆明城市扩展的“演变史”。

一个大核心商圈的时代

过去,说起南市区大家就只会想到滇池海埂大坝和南亚风情第壹城。作为南市区最先开业的购物中心,南亚风情第壹城商业2011年底就已开门营业。在2014-2015年间,南市区还陆续开业了三大购物中心:2014年10月开业了西山万达广场购物中心,2014年年底开业了广福路红星爱琴海购物公园,2015年年初开业了法式购物小镇公园1903

(南亚风情第壹城 图片来源于网络 侵删)

因四大购物中心相隔不远,目前大家喜欢将四大商圈并做一个大商圈:南亚-爱琴海-公园1903-万达商圈。就单个购物中心来说,凭借诺仕达强大的运营能力,引进各种互动体验店和热门网红小吃等,如今南市区最具人气购物中心依然是最早开业的南亚风情第壹城。南亚-爱琴海-公园1903-万达大商圈成功辐射并带动了周边区域的发展。目前该商圈周边发展已基本饱和,南亚和爱琴海周边可用于开发的土地仅有较少部分城中村,其中部分已经启动建设如福海片区城中村改造25号片区项目(原经典尚城,现为佳兆业壹号公馆),福海片区城中村改造28号片区项目(原星光大道,现已由恒大接手开发)。万达周边大片闲置土地已于今年8月14日竞拍出售,分别由雅居乐、上海复星集团收入囊中。公园1903周边也无多余空闲土地,仅有奥宸中心、西南海、博欣采莲湾等几个烂尾盘有待接手。

三足鼎立 两强争霸时代

受益于南亚-爱琴海-公园1903-万达大商业圈的带动,过去地广人稀无人问津的南市区目前发展已日趋成熟。一个大型商圈已不能满足城市向南的发展需要,近些年相应衍生出了巫家坝、三大半岛-会展片区两大商圈,形成三足鼎立态势。

(南市三大商圈三足鼎立图 来源于网络 侵删)

2017年,昆明市规划局发布了《昆明巫家坝片区控制性详细规划优化成果公示》和《昆明会展中心周边片区控制性详细规划优化成果公示》,正式将巫家坝片区和滇池会展片区的发展蓝图摊开在大众面前。

1.巫家坝片区

巫家坝地处昆明主城和呈贡新城中心区域,位置优越,定位为昆明未来的城市新中心。按规划,巫家坝将打造区域金融中心、总部基地、商业中心以及占地约5000亩的全球第四大中央公园等。现巫家坝片区已有万科、中铁建、中海、保利、绿地、金茂、中交、中南等多家知名开发商入驻。

(巫家坝整体效果图)

但截止目前巫家坝片区已交房入住新项目仅有万科翡翠(一期)一个项目,其余项目均处于前期开发阶段,这意味着项目配建的学校、商业等配套也还需时日。按规划巫家坝片区教育资源规划充分考虑了片区21万居住人口的教育配套需求,结合居住社区划分,合理确定片区内中小学布局及规模,共规划小学10所(共计360班)、初中5所(共计186班)、高中4所(共计156班)、幼儿园28所(共计499班)。结合片区人口规模和医疗设施规模,巫家坝片区规划建设1家三甲医院,2家区级综合医院,10处社区卫生服务站。

(巫家坝路网规划图)

作为发展先行条件的交通,片区新建的第一条道路(官渡4号路和409号路)预计2019年底实现部分通车。但片区内规划的其他40余条共计约60公里的道路还需等待。

2. 三个半岛-会展片区

与巫家坝尚处于前期建设阶段不同,滇池会展片区目前发展已初具雏形。作为昆明唯一一个深入滇池的区域,滇池三个半岛-会展片区是昆明城市发展历程中贯穿始终的焦点区域,其发展可以从2013年算起。2013年成都会展与云南城投成立昆明新世纪会展,并拿下昆明六甲2280亩会展用地,正式开启了会展核心区——昆明滇池国际会展中心的建设。随后,片区吸引了万科、恒大、招商、中海、云南城投、北大资源、金科、龙湖等一线知名房企纷纷落子布局。

(昆明滇池国际会展中心鸟瞰效果图)

经过6年发展,滇池会展片区大片城中村已被一个个新建小区取代,招商海公馆、中海半岛华府、山海湾等项目已经交房。按规划,滇池会展片区规划总居住人口控制为25.9万,建成依托生态自然,以高端会务会展为核心,融合文旅休闲、商务办公、酒店、公共服务、生态居住于一体的多功能城市新区。从会展片区的规划和发展现状可以看出,该片区最主要的配套是滇池国际会展中心及其周边商业及商务配套。目前滇池国际会展中心已运营并成功举办了多场重量级的会展和会议。会展中心配套的王府井·滇池小镇OUTLETS TOWN预计在9月28日开业。

(王府井·滇池小镇OUTLETS TOWN实景图 来源于网络 侵删)

王府井·滇池小镇OUTLETS TOWN是王府井奥莱板块全国首个3.0版本的项目,在引进国际大牌、增加餐饮娱乐业态的基础上,大幅度提高生活方式类业态的占比,打造集“食、宿、行、游、购、娱”为一体的一站式购物休闲胜地,小镇占地面积12.8万㎡,引进200余个精选品牌,将会为片区居民带来重大利好。此外,片区内地铁2、5号线在建,预计明年就能通车;片区内云大附属会展学校、云玺中加国际学校等学校已开学;五甲塘湿地公园、西亮塘湿地公园、海东湿地公园等已建成并投入使用。

谁是最大的赢家

鉴于南市区目前三足鼎立的稳健发展格局,开发商争相入驻抢占开发先机,购房者多方对比谋求发展红利。在南市区这波红红火火的开发热潮中,“抢滩登陆”一直在上演,没到最后,很难说谁是真正的赢家!南亚-爱琴海-公园1903-万达大商业圈,华夏阳光包揽了大半条滇池路:从华夏曦岸到华夏御府、华夏天璟湾再到近期面世的华夏澜台府。最近更有消息称,华夏阳光或将接手与南亚风情第壹城一河之隔,总占地面积约658亩的西山区29号片区城改项目。如若真如传言所说,那华夏阳光真的将“霸占”整条滇池路。

(南亚风情第壹城旁城城中村范围示意图)

巫家坝片区,定位高端,各开发商都想分一杯羹。但由于拿地准入门槛高,不少房企望而却步。就目前已知信息,巫家坝土地储备规模最大的一块地是东航建设项目,占地约674.82亩,共计24个地块。其次为绿地集团和中海地产拿下,占地分别占地211.9亩和175.21亩。对于发展已有一定规模的会展片区,一直以来拿地和开发大户都是是云南城投。但就在最近,云南城投在会展片区的发展版图发生了巨大变化。2019年9月16日,成都环球世纪会展旅游集团有限公司、成都时代环球实业有限公司(以下简称:成都时代环球)同时在云南产权交易所官网发布公告,云南城投将拥有的成都环球会展公司51%股权以及成都时代环球公司51%股权进行转让。

(成都环球世纪会展旅游集团有限公司股权转让信息)

转让信息显示,云南城投已将成都会展公司51%股权质押给中国银行云南省分行,将成都时代环球公司51%股权质押给融创西南房地产开发(集团)有限公司。这次股权转让意味着云南城投彻底退出了占地2280亩的滇池会展中心项目的建设,目前,云南城投在会展片区仅有山海湾、山海荟、山海湾8号及其他合作开发的项目,云南城投在会展片区的老大哥地位或将被撼动。

结语:在南市区这波开发热潮中,到底谁是最大的赢家,因市场局势不断变化,变数较大。但片区整体向好的趋势已经规划好,就等建设成型。

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