2019年昆明住宅均价14105元/㎡ 西北新城片区涨幅最大

昆明楼市深度报道 2020-01-15 15:36:33
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据昆明锐理发布的数据统计显示,2019年1-12月,昆明房价保持平稳发展态势,并呈现出横盘的状态,房价稳中有升。其中,4、6、7、9、10、12这几个月的房价均已超14000元/㎡。

告别2019年,迎接2020年。

回望这一年,昆明跻身“新一线”城市;

这一年,中国(云南)自由贸易区昆明片区挂牌成立、巫家坝中央公园启动拆迁工作;

这一年,昆明城市版图持续扩大,城市向南偏移,并向周边城市扩围,经开区、西北新城片区、空港片区、滇池南岸、滇中新区、晋宁区、安宁……众多区域成为昆明城区扩张的范畴;

这一年,昆明房价“涨”声依旧,截止11月已连续上涨41个月。

住宅房价均价已破14000元/㎡ 同比增长4.7%

据昆明锐理发布的数据统计显示,2019年1-12月,昆明房价保持平稳发展态势,并呈现出横盘的状态,房价稳中有升。其中,4、6、7、9、10、12这几个月的房价均已超14000元/㎡。

(2019年昆明房价走势图 数据来源:锐理数据)

2019年昆明新建商品房成交均价为13700元/㎡,同比增长0.6%;其中,住宅均价为14105元/㎡,同比增长4.7%。总成交金额1684.90亿,同比增长15.0%。

总成交套数为117081套,同比增长18.2%;成交面积1229.90万方,同比增长14.3%。其中住宅销售套数为83630套,成交面积1014.72万方,为同比增长4.7%;

从市场来看,昆明楼市从2017年开始逐渐回暖,房价一路上涨,且再次迎来又一波暴涨风潮。2017-2019年期间,昆明房价全面突破万元大关,曾经100多万的房子已经涨到200多万,而房价还在不断攀升,刚需购房者的首付压力也从十多万增加至35万起。

房价区域结构性分化明显 西北新城片区涨幅最大

此外,昆明楼市出现房价的“结构性分化”,区域房价分割明显,价格差异进一步拉大,从9000元/㎡-25000元/㎡,最大差距接近3倍。

值得一提的是,巫家坝某楼盘项目房价甚至高达30000元/㎡,还出现一房难求的火爆买房场景。

从昆明各大区域板块成交情况来看,2019年昆明楼市住宅供应量集中在官南、呈贡、东南、北市、高新、滇池和西山板块。其中官南板块以190.24万方位居榜首,房价为16660元/㎡。而房价最高的区域依然为中心板块,突破2万元大关,为23951元/㎡;滇池板块次之,为17208元/㎡;西山板块位列第三,为16867元/㎡。

(昆明各区域板块房价数据 来源:锐理数据)

值得一提的是,2019年,昆明空港片区也有不少新楼盘入市,住宅房价则在8488元/㎡,是昆明主城区房价的最低的区域。

(注:本文中数据为住宅产品,不含商业和公办产品)

从市场来看,2019年昆明在售和待售楼盘集中三环外,集中在巫家坝片区、会展片区、西北新城片区、经开区。其中,以巫家坝片区和会展片区的价格最高,房价在17000元/㎡左右;经开区最低,房价在10000元/㎡左右,且有不少楼盘价格低于10000元/㎡。

(西北新城在售楼盘情况表)

而曾经被誉为昆明刚需置业主城区最后的“选择”的西北新城,也在这一年实现了房价的再次大涨,成为昆明房价涨幅最大的区域,从2018年的9000元/㎡左右,一跃到14000元/㎡左右,房价涨幅为55.6%。

继往开来的2020年,房价又将何去何从?

对此,我们从数据中,可以有以下几个预测:

预测一:二环附近房价全面破20000元/㎡

伴随昆明城中村改造工作的持续推进,2020年还有更多的城中村改造工作被列入工作计划,即将期待拆迁。据搜狐焦点昆明站不完全统计,2020年或有近20个城中村改造项目将取得实质性进展。

而从昆明二环附近的马家营和金刀营两大城中村改造项目情况,以及目前周边二手房成交价格情况可以推测得知:2020年,昆明二环附近的房价或将全面逼近20000元/㎡,极个别位置较好的项目,将有可能向25000元/㎡的高房价冲刺。

预测二:昆明房价将平稳上涨

秉持着坚持“房住不炒”的稳楼市主调,2020年的昆明房价将不会出现大涨的情况,或将持续2019年的横盘趋势,稳中有升,但涨幅不会太大。

预测三:昆明房价结构性分化 价格差异大

从市场情况可知,2020年昆明房价区域性差异将持续扩大。城市中心区、草海片区、巫家坝片区、会展片区依然是昆明房价最高的区域。而其他区域的房价将逐渐向房价均价靠拢。

专家分析:2020年昆明房价不会大幅上涨

对此,诸葛找房市场研究员姜国君也作出了专业的分析。

他认为:昆明房价连涨42个月,折射出两个方面的信号:一是面对调控及经济下行和全国楼市遇冷趋势,昆明房地产市场韧性较强,价值被普遍看好,市场支撑力强劲;二是相关上涨惯性有望在2020年得到延续,市场短期内调头的可能性不大,市场风险同样相对较小,有助于增强市场信心。

从国家统计局发布的权威数据看,新房价格同比涨幅呈逐渐回落的趋势,2019年11月份同比上涨12.4%,较之2018年11月份18.6%的涨幅回落了6.2个百分点,与2019年2-5月份均超过16%的涨幅相比也明显回落,且同比涨幅低于13%的情况已连续存在了3个月。另一方面,二手房价格涨幅同样持续回落,2019年9-11月份同比涨幅均低于10%,其中11月份同比上涨7.8%,较之2018年11月份的15.3%回落了7.5个百分点。

相关数据的运行趋势比较明显,预示着接下来若无重大利好诱因发生,昆明房价涨幅持续回落的可能性较大,这既符合稳房价的调控预期,也将给购房者减轻一定的压力。

但有一点是不容忽视的,随着房贷利率以5年期以上LPR为基准,当前贷款市场降息趋势会促使房贷利率同样步入下行通道。再加上央行在2020年头降准释放长期资金约8000多亿元,贷款市场额度会更充足,活跃程度会更高,将给房屋交易带来利好。

预计2020年全国楼市会因贷款市场的相对宽松而获得一定的支撑,房价急骤下跌的风险会降低,但基于调控持续趋严的导向,也不具备大幅上涨的基础。

总结:

2019年,虽然昆明房价整体处于横盘状态,但总体来说依然呈现稳步上涨的态势。2020年,在“房住不炒”的政策基调上,房价不会有太大的波动,没有买房的人,依然有很多机会上车。(图文/搜狐焦点 Dana)

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