“昆明房价降了？”

“好几个城市的房价都降了，下半年昆明房价会降吗？”

“现在适合上车吗？大咖说年底房价会降，是较好的买房时机？”

“某某项目内部员工优惠房，还能再优惠5个点！”

“房贷利率规则要变了，现在适合买房吗？”

“云南设立自由贸易试验区，昆明片区占地76平方公里，又要涨价了~”

……

动荡的楼市，多变的市场情况，懵圈的购房者。

最近频繁的楼市动态，也让购房者为难，一边是持续上涨的房价，一边是越来越多的购房优惠，还有一个新鲜出炉的自贸区，是选择继续观望？还是趁早上车？

心慌慌，不如趁早上车，快刀斩乱麻！

8月25日，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

其一，房贷利率算法变更，未来新算法将以最近一个月的LPR为定价基准加点计算个人购房贷款利率，合同约定期内（一年、5年、合同期）固定不变。变动的LPR也引发购房者的隐忧：如何正确计算未来的买房成本？什么时候才是上车的较佳时机？

其二，根据新算法，未来的房贷利率将因城市而不同，因贷款银行而不同，因个人征信情况而不同。而在已发布的众多解读文里，可以发现有的城市房贷利率上涨了，而有的城市下跌了。

目前昆明市的房贷发放标准仍然是“认贷不认房”，其实影响并不大。未来昆明房贷利率如何，暂不得而知（昆明的银行还处于培训学习政策阶段）。

为何恐慌？只因，大部分购房者买房多以先付首付款，剩余房款则依赖银行贷款。也就是说，房贷利率高低将直接关系到未来购房时需要付出的成本高低。

建议：无论新算法走向如何，对刚需来说，需要就是较好的上车时机。即是未知，如何推敲？观望是选择，但结果未必就能如所想。

房价持续上涨，压死购房者的最后一根稻草！

8月15日，国家统计局发布了2019年7月份70个城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。7月昆明新建商品房住宅价格环比上涨1.0%，同比上涨13.5%。

相比6月份，环比涨幅回落了0.2个百分点，环比涨幅回落了2.2个百分点，虽然昆明房价涨幅收窄，但房价仍然呈现持续上涨的发展态势。

（国家统计局：7月70城房价数据）

事实上，目前的昆明楼市给购房者选择的空间已然不多。到几个中意项目的售楼部坐坐，算一算价格，就能感受到现实的残酷。什么都合适的，价格也十（yuan）分(chao)美（yu）丽（suan）。而所谓的打折楼盘，低价楼盘，多少有些美（ge）中（zhong）不（wen）足（ti）。

建议：一分钱一分货，便宜没好货，好货不便宜。

为什么购房者觉得房价降了？

误区一：房价数据环比下跌，房价降了？

正解：房子作为商品，具有商品属性，受市场供求变化影响。此外，价格的波动变化，也受当月市场供应情况影响。

若当月有高价楼盘进入市场，则该片区的整体价格水平将有所提升，反之，亦然。

因此，环比下跌并不能代表房价降了。

举个例子，6月份房价上涨了300元/㎡，7月份房价上涨了200元/㎡，只能说是房价涨幅收窄了，但不能说房价降了（同比，或许更有参考意义）。

误区二：项目优惠增多，房价降了？

正解：近期，昆明多个项目都推出了花样繁多的购房优惠，有增加购房折扣优惠的，有房价总价减免的，还有捆绑赠送车位使用权促进销售的。

这是房子不好卖了，开发商在变相降价？

并不是，以上均为营销手段，抓住购房者“捡便宜”的心理，促进销售。你见过哪个商人，面无表情亏本大甩卖的？（反正我是没见过）何况是上百万的生意。

（信了你的鬼）

当然，对购房者而言，确实是占便宜了，总归多少还是便宜了一万两万的。钱不是大风刮来的，挣的都是血汗钱，都挺不容易的。

误区三：特价房增多，实则是变相降价？

正解：这也是开发商销售过程中的一种特殊营销手段。

特价房，一般而言多为项目中有缺陷的房源。要么因为楼层，要么因为户型，要么因为朝向。

比如说，一楼（无花园，无地下室赠送），顶楼，影响居住舒适度的房源，容易让购房者挑剔的楼层，价格都会比其他优质楼层房源低一些；或是一些特殊楼层（4楼、18楼等），有些比较传统的购房者会比较在意数字背后的意义。

（交房后三五年，顶楼容易漏水 图片来源于网络）

或是一些户型比较奇葩的房源，比如手枪户型、扭七八歪的户型等，多在塔楼项目比较常见，但目前昆明市面上比较少。这些特价房在户型上多少有些美中不足，如存在黑厨黑卫，房间布局不合理，采光有缺陷等一些问题。

（鬼才设计师，请收下我的膝盖）

在朝向方面，较为常见的特价房户型多为西北朝向房源，此朝向房源是典型的冬冷夏热型，居住的舒适度并不理想，价格相对较低。而较为抢手的南向房，就算是同一楼层都要比其他朝向户型价格高一点。

此外，还有一种比较特殊的情况，就是遇上项目清尾盘。受开发商自身的发展策略影响，为了能够快速清盘，将时间和精力全力投入到下一个项目，有的开发商会采取这种形式的营销手段，达到快速清盘的效果。而这种情况推出的特价房，则是最值得入手的，也是“捡便宜”的较佳购房时机（机会很少）。

简而言之：

商品房再增值、保值也是商品，具有商品属性，受市场供求关系影响，受市场经济规律的制约，有涨有跌，起起伏伏都是正常现象。不要过分夸大房子的不动产增值、保值功能，也不要一叶障目听风就是雨。要相信，一分钱一分货，便宜没好货，好货不便宜。

买和不买，取决于需求。买贵的，还是买便宜的，看个人的实际情况自行判断，再好的东西，硬撑着买了，一时爽后需要承担的痛苦只有买的人知道。

房住不炒，理性购房。（文/搜狐焦点 Dana）