关于投资二手房你究竟了解多少

搜狐焦点昆明站 2020-03-26 10:09:20
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

为什么要买二手房?这个问题看似简单,实际好多人都没弄明白。但是这个问题又的确很重要,因为它决定了你是否应该买二手房,或者该买什么样的二手房。

来源:春城晚报

选择篇

为什么要买二手房?这个问题看似简单,实际好多人都没弄明白。但是这个问题又的确很重要,因为它决定了你是否应该买二手房,或者该买什么样的二手房。

首要问题

想清楚自己买房的最终目的

买房前,请一定要明确自己最真实的目的:买房到底是为了赚钱?还是为了结婚,或是为了上学?目的越纯粹,房子越好选;目的越复杂,房子可选择性越小。

举例来说,我就想给孩子上好学校,那么ok,学区房很多;又比如说,我就想交通便利,好,地铁房也不少;再比如说,我就想房价低,但是将来潜力大,这种称为“洼地”的区域,仔细找找也是有的。但是,如果你又想要学区、又想要地铁、又想要价格低、又想要潜力大,那很抱歉,这种房子要么没有,要么出来就被中介自己内部消化了,根本没咱们什么事儿。

所以,一定要明确自己买房的真实目的。一旦想清楚了这一点,请再思考另一个问题:你买房,为了保值增值赚钱的目的意愿有没有超过50%?如果超过了,请接着往下看。

投资房产

新房和二手房怎么选

新房和二手房哪个更适合投资?这道选择题并没有那么复杂,一旦明白了买房赚钱的本质,这个问题会非常容易解决。

买房赚钱的本质是什么?可以用一个简单的公式解析:收益=(卖出价-买入价)× 持有面积,在某些情况下,可以再×周转效率。例如:买入1万,卖出3万,100平,用时2年,那么收益就是200万/2年,100万/年;买入1万,卖出2万,50平,用时1年,那么收益就是50万/年。

不要小觑这个小学生都会算的公式,因为通过这个公式的变量,我们能发现,买什么样的房子收益最大。

“卖出价-买入价”的启示:增值空间最重要

房子并不是越豪华越好,也不一定是价格为王,而是增值空间越大越好。买房投资,不能只看价格,也不能只注重房型。记者10年前认识的一个画家,打算买房,在昆明折腾了半年,最后却花400万元在北京买了一套200平米的二手房。当时我们都笑他,因为这个价格可以在滇池路买新别墅了。现如今,这个房子价值近2000万元,翻了5倍。而10年之后,昆明二手房的均价也就14000元/平米。

“持有面积”的启示:大房子的利好

涨幅相似的情况下,持有面积越大,收益越多。这也是为什么“老破大”很受专业房产投资人欢迎的原因,均价低,面积大,不用涨太多就能赚很多。200平米的房子,每平米只要涨1000元,就能赚20万元。

“周转效率”的启示:二手房2~3年就能卖,租金还能抵月供,新房至少4~5年,且无收益

因为税费问题,二手房买入后,2~3年可以出手套现,之后不论是加仓再入,还是持有现金都是可自由选择的,完美地利用了楼市的周期属性。除此之外,二手房可以即买即住,不住就租,现金流良好,买卖周转都很方便。

而新房就很难达到这样的效率,从预售到交房,一般都要两年。再持有两年,达到满二标准,至少要经历4~5年的时间。这么长的时间,一是会浪费一些周期性的机会;二是一旦出现任何价格下调的风险,新房是没有太多机会避险的;三是装修成本高,且没有租金收益。此消彼长之下,基本可以得出这样一个结论:投资目的占50%以上的时候,新房并不是那么合适。

买二手房

“老破大”和“老破小”怎么选

“老破大”和“老破小”这种说法,算是行业内一种约定俗成的暗语,并不是真的让你买又老又破的房子,如果按照字面意思来买,绝对是要亏的。实际上,“老破大”是指被市场低估的大房子,原因可能有很多种,比如顶楼复式,比如小区环境太差,户型不好等等,总之这些房子的特点就是因为太大和上述种种原因,不好卖,比周边的房子便宜很多。“老破小”是指租售比非常高的小房子,通常情况下,房子越小,租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的“老破小”,就值得买。在房产投资中,“老破小”和“老破大”已形成了两个专业的流派,而且这两个流派,在众多房投派系之中,基数最大,受众最广。

我们先来聊一下适合新手的流派:“老破小”。为什么说“老破小”适合新手,因为“老破小”需要的启动资金非常少。

选择“老破小”的核心竞争力是租金,为什么这么说?因为租金有下限。很多时候,租金是按照几室几厅来收取的,尤其是到了50平米以下,房租变化微乎其微。拿新闻路上的小区来说,房龄都不短了,44~48平米甚至再小一点点的房子,月租都是2000元左右。那么这个时候,最小面积的房子就是我们要买的“老破小”。因为我们想要的,就是最高的租金/房价比,最高的租赁回报率。

所以,选择“老破小”的标准就是相同租金下,面积越小越好。因为这类型租客的需求是一样的,不论40平米还是50平米,有房子住就可以,在大城市中,这是最基本的刚性需求。只要你不给他少一个房间或者少一个客厅,那么这个需求对于刚需来说,就值这么多钱,2室1厅、3室1厅都是同样的道理。

那么,“老破小”的劣势是什么?面积小、房价回报率偏低,虽然好卖,但因为总价低,交易税费就显得高昂,会拉低一部分房价收益。但是,一旦“老破小”的数量多起来,也是一个不可小觑的力量,尤其是让人眼红的租金现金流,可以支撑你进行更多的投资。

 接下来,我们来看看靠房价上涨获利的流派:“老破大”。其优势就是随便一个小区,顶楼都要比次顶楼便宜;随便一个城市,二房单价都要比四房贵。这就人为创造了一片“洼地”,大房子便宜,顶楼大房子更便宜,当户主着急卖却卖不出去时,就只能降价出售。这个时候,我们常说的折扣“笋盘”就诞生了,折扣最低的时候可以达到7折。一些专业的房产投资人,尤其是有二手房资源的人,会以低于市场价很多的价格入手这些“老破大”,然后挂出来慢慢卖,静候有缘人。

“老破大”一开始是很难出售的,但在楼市行情火热时,会有部分不了解行情的人来买房,当看到这类房型9.5折出售,除了是顶楼没别的毛病,装修还好看,就会出手买,这一进一出,“老破大 ”投资人的收益就出来了。这个时候,买房的基本公式:收益=(卖出价-买入价)× 面积 × 周转效率就派上用场了,面积大有面积大的优势,当楼市均价涨1000元,200平米的房子就会比100平米的房子多赚1倍。

当然,“老破大”的劣势跟优势一样明显。首先,对于普通人来说,你需要付出很多精力,才能第一时间找到这些“笋盘”资源;其次,“老破大”租金收益率非常低,别人家1室1厅的房子租2000元,你家4室1厅的房子租3000元,就跟存钱一样,人家年利率5%,你才2.5%。此外,“老破大”买卖周期长,你需要等买家,在楼市行情不好时,就跟守株待兔一样,不容易碰见“兔子”。

不论怎样,“老破大”和“老破小”都有一个共同的优势:不怕房价跌。“老破大”本身买入就打了折,“老破小”有租金收益,这两个都是可以用来保底的东西。可以说,在防风险这一点上,二手房具备先天的优势。

本报记者 阿芳

   

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。