高层恐成为下个“平民窟”?

昆明楼市深度报道 2019-10-24 14:52:03
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​最近“高层住宅恐成平民窟”的专家发言引起了激烈的讨论。

最近“高层住宅恐成贫民窟”的专家发言引起了激烈的讨论。高容积率、电梯危险事件等因素让高层住宅背负上了“危险住宅”的名声。那么今天,血拼姐就来盘点一下,“高层住宅的那些安全隐患”。

(图源网络侵删)

目前对于“贫民窟”的定义是,1.安全用水不足;2.基础设施不足;3.住房结构差;4.人口密度过高的区域或者房子,统称为状况较差的房子。曾有言论称高层住宅二十年后,会随着电梯故障,设备老化,维护成本高,难以拆迁等问题,成为第二代贫民窟,未来升值空间有限,甚至还会贬值。

据百度百科,高楼火灾已经成为威胁城市公众安全和社会发展的主要灾害之一。高楼火灾有火势蔓延快、疏散困难和扑救难度大等问题。由于高层住宅人口密集,一旦失火难以及时逃离。上海11.15火灾事件,因云梯和高压水枪仅达到大楼三分之二的高度,救援无法顺利展开,最终导致58人遇难。伦敦614火灾,仅仅因为一个住户家中冰箱老化自燃,就导致了81人遇难。高层住宅、公寓和写字楼等高楼火灾,每一次都造成了重大的伤亡或损失。

(伦敦失火照片/图源新华社)

目前高层火灾的主要隐患为:外立面装修采用了易燃可燃保温材料,燃放烟花爆竹引燃外立面,局部失火引发的烟囱效应等,让火势飞速蔓延。但现在的高楼逃生手段主要为,救生气垫(仅限于高度为3-4层)、救生滑道和逃生绳等,其他逃生手段如消防直升飞机如因火势过大或大量烟雾影响则无法接近,缓降器等逃生绳装置也不适宜老人和小孩。其实,高层建筑有明确的防火规定,据《高层民用建筑设计防火规范》,建筑高度超过100米的公共建筑,每50米要设置一个避难层(避难层,为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层,用于暂时躲避火灾及其烟气危害)。但是,公共建筑是指医院、商场、写字楼等建筑住宅建筑并未作要求。据悉,目前昆明大多数高层住宅项目并没有设置避难层。

随着城市的发展,电梯在住宅小区中扮演着重要的角色。但是随着年久失修,现如今电梯故障引发的事故已经屡见不鲜。726荆州电梯吃人事件、大连电梯夹人事件、715沈阳电梯坠落等等(请不要自行百度,画面血腥)。本应该是轻松便捷的工具却因为质量、失修、故障等各种原创成为了夺命电梯。目前最早一批老旧小区电梯已经快达使用年限,现已遇到了配件停产无法更换的情况。(电梯的正常使用年限为15年)而更换电梯费用昂贵,高达几十上百万元,因住户过多、意见不统一、工期时间长等各种问题电梯的维修或更换进展缓慢。

(图源网络侵删)

根据国务院《物业管理条例》相关条款,若无专项维修资金,小区电梯维修费用应该由每个业主按比例支付。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。所以,如果电梯年久失修可以委托物业动用维修基金或业主自筹进行维修或更换。但如果只是日常维护,电梯属共用设施设备,是包含在物业费内的,无需额外缴费。

2018年国家住建部发布公告批准《城市居住区规划设计标准》为国家标准,编号为GB50180-201,文件详细地规范了城市居住区的规划、建设与管理制定标准,对住宅楼层、人均居住用地面积和居住容积率做出了严格的控制。据新规显示,城市住宅用地容积率最高不得超过3.1,住宅建筑高度控制在80米以内,住宅平均层数限高26层。昆明出城住宅项目多以高容积率的点式楼为主,这与曾经仇和时期要求住宅建筑高度不低于100米有关。当时全昆明全城城改运动,创造了一大批高容积率、地绿化甚至零绿化的项目产品。

(图源网络侵删)

近年来昆明的住宅市场才得以缓解,逐渐开始涌现板式住宅和低密度住宅区。但新规于2018年发布,昆明至今仍没有贯彻落实,目前仍有容积率高达4.0甚至更高的住宅项目过规。高容积率一直饱受诟病,人口密度过大降低了居住的舒适度,频繁的使用公共设施更会造成巨大的损耗成,因住宅环境造就的邻里关系淡薄,居住安全系数也在逐步下降。

总结:

最后,项目的升值或者贬值与所在地段息息相关,但小区的物业服务是至关重要的加分项,将保障项目的生命周期更长,在有限的空间内得到更舒适的居住体验。

欢迎大家讨论,未来高层住宅的走势如何,城市发展会迎来新的贫民窟吗?

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